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Zweite Baudichte

Obwohl das Bezirksamt Tempelhof / Schöneberg für den B-Plan 7-29 verantwortlich zeichnet, geht es nicht zur Abstimmung der „Erschliessung“ mit der oberen Genehmigungsbehörde, der Senatsverwaltung, sondern entsendet ihren Vertreter, den Bauherrn alias EUREF.

Zulässige Geschossfläche – rechtswidrig  verdoppelt !

Mit drei Gesetzesverstössen lies sich die Senatsverwaltung vom Bauherrn alias EUREF und dem Bezirksamt Schöneberg einwickeln und unterstützte einen VIERTEN Verstoss, gegen das BauGB § 33 und genehmigte,  für vorgezogene „Baufelder“, die Bebauung als „Planreife“  –  „BauGB §§ 9, 30, 33, BauNVO §§ 17, 18, 19, 20“.

Keine Verkehrsfläche, Kein Abzug  –  Doppelte Geschossfläche !

Das Gasag-Areal in Berlin-Schöneberg hat eine Grösse von 55.000 m2 für das der B-Plan 7-29 aufgestellt und mit Baufeldern versehen wurde.

Das als Nachweis der Erschliessung vorgelegte „Verkehrsgutachten“ des Bauherrn, bezieht sich nur auf die „Äussere-Erschliessung“  des Gasag-Areals.

Es bezieht sich nicht auf die Fragestellung vorgezogener Baufelder, die einen „Nachweis“ ihrer „Nutzbarkeit“ bedürfen, die als „Innere-Erschliessung“ zu verstehen ist.

Die zulässige Geschossfläche wird als Ergebnis von GFZ 3 x 54.750 = 164.250 m2 angegeben.

Üblicher Weise sind mindestens 40 % der Gesamtfläche, eines zur Parzellierung anstehenden Areals, als Verkehrsfläche erforderlich.

Die Geschossfläche beträgt n. BauNVO § 20 : (GF – VF) * 3 = 72.500 m2.

Die in Frage kommenden Baufelder der „Planreife, bedürfen, zur Nutzbarmachung, jeweils eine Verkehrsfläche, die untereinander und mit dem öffentlichen Strassenland verbunden sein müssen. Jedoch wurden diese Verkehrsflächen nicht dargestellt, und somit gelten die vorgezogenen Bauvorhaben der „Planreife“, ohne Erschliessung, als nicht zulässig.

Sachverhalt zur  Intensivierung der „Zweiten Baudichte“, als Nachweis eines Betruges im B-Plan 7-29 und der Begründung :


Jeder Ort, Gebäude, Dinge, benötigen zur Benutzbarkeit eine Verkehrsfläche. Ein Stuhl, muss erreichbar, muss erschlossen sein, um ihn nutzen zu können, dafür benötigt er eine grössere Fläche als sein Grundriss. Das ist mit einem Gebäude nicht anders, mit einem Auto, auch nicht. Also werden als erstes Verkehrsflächen benötigt, um eine Sache dort aufstellen zu können, wo sie hinkommt und genutzt werden soll.

1. Im B-Plan 7-29 werden keine Verkehrsflächen für die Baufelder und den bestehenden Gebäuden dargestellt und in der Legende nicht als eingetragen markiert.

2. In der Begründung ist der Begriff „Verkehrsflächen“ nicht enthalten.

3. In 2.1. Geschossfläche, wird, ohne Abzug von Verkehrsflächen, bei Einhaltung der GFZ 3, eine Fläche von 163.800 m2 als zulässig erachtet.

4. Damit ist eine Erschliessung der Baufelder und der bestehenden Gebäude nicht gegeben, nicht dargestellt.  

Obwohl der Bauherr alias EUREF, mit dem „Kerngebiet“ bereits mit einer höheren „Ersten Baudichte“ entwerfen konnte, verschwieg er, zu Gunsten einer „Verdoppelung“ der Geschossfläche, durch die „Zweite Baudichte“, im Plan und der Begründung die erforderliche Verkehrsfläche.

Mit Einverständnis des Bezirksamtes und Stillschweigen der Senatsverwaltung, multiplizierte der Bauherr alias EUREF, die Fläche des Gasag-Areals mit drei, GFZ 3 als zulässige Geschossflächenzahl im Kerngebiet, ohne jedoch die Verkehrsfläche VF, nach

1.  BauGB § 9 Abs.1 Nr. 11 „die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen sowie den Anschluß anderer Flächen an die Verkehrsflächen“;

angegeben zu haben, die in einem Bebauungsplan eingezeichnet sein muss,

2. BauGB § 30
 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

aber, zur Berechnung der GFZ, ist die „Verkehrsfläche VF“ von der Gesamtfläche GF abzuziehen !

Anstatt „Erste Baudichte“ : (GF – VF) * 3 = 72.500 m2, berechnet Bauherr „Zweite Baudichte“ : GF * 3 = 164.250 m2 ! (Beispiel)

Im direktem Vergleich zur „Schöneberger Insel“ ist die GFZ 6,8 !

Das als Nachweise der Erschliessung vorgelegte „Verkehrsgutachten“ des Bauherrn bezieht sich nur auf die „Äussere-Erschliessung“ des Gasag-Areals. Es bezieht sich nicht auf die Fragestellung vorgezogener Baufelder, die einen „Nachweis“ ihrer „Nutzbarkeit“ bedürfen, die als „Innere-Erschliessung“ zu verstehen ist.

Zur besseren Unterscheidung sollte folglich von Innerer- und Äusserer Erschliessung gesprochen werden.

So ist die Innere-Erschliessung für die Baufelder und die Äussere-Erschliessung für das Gasag-Areal erforderlich !

Damit ist das Argument „Das Grundstück liegt doch an einer Strasse“, hinfällig, denn Verkehrsflächen im Bereich von Gebäuden, müssen mit dem öffentlichen Strassenland verbunden werden. 

OVG Berlin-Brandenburg / 2A 3.07 :  Flächen, die nach ihrem Zweck nicht für eine Bebauung vorgesehen sind, weil sie der straßenmäßigen Erschließung des Baugrundstücks(Baufeld) dienen, dürfen bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche nach § 19 Abs. 3 S. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 2 BauNVO nicht mit einbezogen werden.

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Gesetzes Verstösse gegen :

1.  „BauGB § 9 Abs.1 Nr. 11″  die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen;

2. BauGB § 30
 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

3. BauNVO §§ 17. 18, 19, 20

4. BauGB § 33 Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung

Mit diesen drei Gesetzesverstössen lies sich die Senatsverwaltung einwickeln und unterstützte einen weiteren Verstoss, gegen BauGB § 33 und genehmigte die vorgezogenen Baumassnahmen „Planreife“.

Der Verstoss gegen das BauGB § 33 Absatz 1 Nummer 1 bis 4 BauGB,  wurde in der Begründung als „erfüllt sind“ zwar in der Drucks.:-1847/XVIII vom 18.05.2011 als Einladung und Tagesordnung zur BVV vom Baustadtrat Bernd Krömer aufgestellt, formuliert und behauptet, die dann auch so beschlossen wurde, und mit einer Gesprächsrunde in und im Namen der Senatsverwaltung zugestimmt wurde, allerdings handelt es sich um einen Betrug mit vielen Beteiligten deren handeln ihnen nicht bewusst war ? Protokoll

   

Anstatt Abwägung wurde Desinformation betrieben !

Berlin Bebauungsplan 7-29 Beteiligung der Öffentlichkeit

1.4 Zu hohe Dichte im Kerngebiet

Stellungnahmen

Abwägung

Die Höhen wurden zwar reduziert, aber die Geschossflächen sind geblieben. Dies wird nicht akzeptiert.

Die GFZ ist zu verringern.

Es wird gefragt, wie sich der Flächenverbrauch durch die größere Dichte der Bebauung erhöht hat.

Die GFZ sollte auf 2,0 (109.516 qm) reduziert werden. Dies wäre noch eine höhere Ausnutzung als beim jetzigen Planungsrecht.

Planungsziel ist die Festsetzung eines Kerngebiets. Durch die in den Stellungnahmen geforderte deutliche Reduzierung der GFZ wäre die Gebietstypik nicht mehr hinreichend gegeben. Bezüglich der zulässigen Bebauungsdichte sollen die im Kerngebiet zulässigen Obergrenzen gemäß § 17 Baunutzungsverordnung (Geschossflächenzahl 3,0, Grundflächen- zahl 0,8) ausgeschöpft werden können. Die Summe der GF ist so definiert, dass eine Überschreitung der zulässigen Obergrenze im Kerngebiet nicht möglich ist.

10.9 Manipulation GFZ und GRZ

Die Berechnungen zur GRZ und GFZ werden manipuliert, indem die Erschließungsflächen, im Gegensatz zur BauNVO, als Bauland betrachtet werden. Damit bekommt man eine über 60 % höhere Baulast, als zugegeben.

Die Berechnungen basieren auf der Vorgabe der Baunutzungsverordnung. Eine Manipulation liegt nicht vor. Bei der GRZ sind die Flächen von Garagen und Stellplätzen und ihren Zufahrten sowie unterbaute Flächen einzubeziehen. Dies ist hier erfolgt. Die Flächen der Erschließungsstraße Planstraße A gehört hier nicht dazu.

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Das bloße berechnen stellt keinen Gesetzes-Verstoss dar. Jedoch wurde das Ergebnis der Berechnung in der Begründung und damit auch in der „Planreife“ angewendet.:

2. Maß der Nutzung und überbaubare Grundstücksfläche

2.1 Geschossfläche

Insgesamt sind im Plangebiet künftig 163.800 m2 Geschossfläche zulässig. Die Summe der Geschossflächen der Neubauten umfasst dabei eine Fläche von 156.600 m2. Für den zu erhaltenden denkmalgeschützten Gebäudebestand wird eine Fläche von rd. 7.200 m2 veranschlagt.

Festsetzung ohne Berechnung, es fehlen Verkehrsflächen,  weiter

Im Kerngebiet kann damit eine Geschossflächenzahl von 3,0 erreicht werden. Die Obergrenze für Kerngebiete nach § 17 BauNVO wird damit eingehalten.

BauNVO §17 – 

Denn  im Plan wurden keine „Verkehrsflächen“ dargestellt !

Erschliessung ist die „Nutzbarmachung“ von Dingen, wie zb von Gebäuden, das geht aber nur mit Hilfe von „Verkehrsflächen“ ! 

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