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Wertstellung

Berlin-Schöneberg – B-Plan 7-29 – R€GIONAL – B-Plan 7-29 – Gasag-Areal

Entdeckung 

Rückblickend betrachtet, begann der B-Plan 7-29 genau mit meiner letzten Entdeckung, „der hinterzogenen Verkehrsflächen“, allerdings noch im Stadium der Mutterpause „Projekt des Bauherrn“, seinen Werdegang.

Einer Entdeckung, die dem Bauherrn alias Euref AG so gar nicht behagen wollte und er ihr, mit einem Redeverbot, deklariert als Abmahnung ein Begriff des Vertragsrechtes der hier fehl am Platze ist, schon eher in Form einer strafbaren Handlung gemäß StGB § 253 Erpressung, mit dem Inhalt einer Nötigung, entgegentrat. –

für den Flächenzugewinn rund 20.000.000 € und für die hinterzogenen Verkehrsflächen rund 50.000.000 €,  Summa Summarum.:  ein 70.000.000 € Buchwert-Gewinn für den Bauherrn alias Euref AG !

Die Entdeckung geht auf die Zeit der Einwendungen vom Mai 2008 zurück, die ich, bezogen auf die GFZ, wie folgt formuliert hatte : „Sie manipulieren die Berechnungen zur GFZ und GRZ, indem Sie die Erschliessungsflächen, im Gegensatz zur Baunutzungsverordnung BauNVO, als Bauland betrachten und bekommen damit eine über 60 % höhere Baulast , als Sie sie zugeben;“

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Denkfehler :  –  Erschliessung – Nutzung – Baugebiet

1. „Das Gasag-Grundstück gilt schon deshalb als erschlossen, weil es an einer Strasse liegt“.

– Die geplanten Gasag-Baufelder und Bestandsgebäude aber nicht !

2, Das Geplante muss auch nutzbar sein !

Einzige Lösung für das Gasag-Areal ! :

In den sechziger und siebziger Jahren wurden grosse Grundstücke oftmals unterteilt, um auf dem hinteren Teil weitere Häuser errichten zu Können, sg. „Hammergrundstücke“. Durch ein Geh- Fahr- und Leitungsrecht musste ein Weg geschaffen werden, um die Teilflächen erreichen zu können. Der Grundriss sah dann aus wie ein Hammer. Diese Zufahrt konnte natürlich nicht bebaut werden und wurde der Geschossfläche entzogen.  

3. „Private Strassen bedürfen keinen Eintrag in den B-Plan“.

– und wenn der Bauherr die Strassen, wie üblich, an die Gemeinde verschenkt ?  

Schliesslich will er die geplanten und vorhandenen Gebäude verkaufen, wer sollte dann die Strassen verwalten ?

4. Nur wenn eine Landfläche Strassen beinhaltet, kann Sie als Baugebiet gemäß der BauNVO §17 kategorisiert werden !

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Untrennbar : Strassen – Geschossfläche – Baugebiet

Das war noch recht ahnungslos formuliert, denn tatsächlich ist die angenommene zulässige Geschossfläche als GFZ 3 Kerngebiet, durch Unterschlagung der Verkehrsflächen, um über 100 % überschritten, mit einer nun unzulässigen GFZ 6 !

Es bedurfte etlicher Detailanalysen und Überlegungen, um alle Hintergründe, nicht nur die der unterschlagenen Verkehrsflächen sondern auch die des B-Plans 7-29 generell, aufdecken zu können. Dabei hatte ich stets drei Fragestellungen im Kopf, warum hat er diese Lösung gewählt ?, wo liegt das Problem ? und wie würde ich Es lösen ?

Sie führten mich zu diversen Planungsfehlern, zu verschwiegenen Folgen, zu Darstellungsfälschungen, zu fehlenden Planfeststellungs-Beschlüssen, zur Missachtung der Bahn-Vorgaben und natürlich zu der Schlussfolgerung, dass das Projekt des Bauherrn lediglich in einen B-Plan 7-29 als Plagiat überführt werden sollte. Jedoch führte die fehlende Definition von Begrifflichkeiten, auch zu Irritationen, wie zb der Begriff Grundstück oder Erschliessung.

Die Aussage des Amtes : „Das Grundstück Torgauer Strasse 12-15 liegt an einer öffentlichen Strasse und gilt deshalb grundsätzlich als Erschlossen.“ ist genauso unsinnig wie irreführend, denn die Baufelder müssen, wie in den Lageplänen des Bauherrn angedeutet, erschlossen, also mit Verkehrsflächen versehen werden !

Hingegen besteht bei der Berechnung der Geschossfläche keine Irritation, sie ist eindeutig und kann bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt nachgelesen werden.

Wie der bilaterale Packt aus Amt und Bauherr alias Euref AG auf seine stark abweichende Art der Geschossflächen-Berechnung kam, ist nicht Bekannt.

      – Vermutung : Betrug !

Um die Inhalte und Begriffe besser abgrenzen zu können, habe ich eine entsprechende Betrachtung, deklariert als Grundwissen für Bauleitplanung und für das Gasag-Areal, zudem über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, mit einem Link der Beschreibung zur Ermittlung der GRZ und GFZ vom Kartenwerk der Senatsverwaltung, zusammengestellt.

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Strassen – ein Indiz für ein städtisches Siedlungsgebiet !

Das in dem B-Plan 7-29 gar keine Strassen eingetragen wurden, war und ist offensichtlich.

So kann der B-Plan 7-29 weder funktionieren, noch eine Gültigkeit erlangen, denn ohne Eintrag dürfen auch keine Strassen gebaut werden ! Sonst braucht man keinen Bebauungsplan !

Nur ein Strassensystem, ist ein Indiz für ein städtisches Siedlungsgebiet, ohne dem eine angestrebte Kategorisierung nach der BauNVO § 17 Kerngebiet als Baugebiet nicht erreichbar ist !

Die definitionsgemäß unterteilten Baugebiete der BauNVO des § 17 haben alle eine Strassenstruktur, die es auf dem Gasag-Areal weder gibt, noch ist sie im B-Plan 7-29 vorgesehen.

Vor 150 Jahren lebte ein Baustadtrat in Berlin, der hat den Hobrechtplan erfunden. Indem er das sich entwickelnde Stadtgebiet, mit Strassen versah, deren Breiten für Nebenstrassen mindestens der Bauhöhe entsprach, um die gegenüberliegenden Bauten nicht verschatten zu können, an denen dann die Landfläche parzelliert wurde.

Die Parzellen bilden, durch die umgebenden Strassen, einen Block. Dieser Block ist Ausgangspunkt für die automatisierte Berechnung der Baudichte im Kartenwerk der Senatsverwaltung. Damit wird die eigentliche Baudichte erst festgestellt, wenn die Bauvorhaben des Bauherrn katastermäßig erfasst wurden.

Die Vorgaben des Hobrechtplanes für die parzellenweise Bebauung, war ein geschlossener Blockrand, zudem eine strassenweise fünfgeschossig angeordnete gleiche Traufhöhe. Damit wurden Grundregeln eingeführt, die erst ein Stadtbild erzeugen konnten, ein Umstand der zur heutigen Attraktivität der „Altbauten“ beiträgt und für Planer noch anhält.

Aber auch von „Bauspekulanten“ ins Visier genommen wird, nicht um ihn zu unterstützen, nein, man will diese Struktur aufbrechen um mehr Baumassen erstellen zu können. Es soll ein Stadtbild durch Wildwuchs zerstört werden, anstatt den Gedanken von James Hobrecht weiter zu entwickeln, kommt etwas wie „das Projekt des Bauherrn“ zur Realisierung. Für den Innenstadtbereich will man dem Problem mit einer Gestaltungsverordnung entgegentreten. Warum nicht in allen Stadtteilen.?

Ein Stadtplaner, von dem der bilaterale Packt durchaus hätte lernen können.

In den Lageplänen des Bauherrn alias Euref AG sind Strassen, zwar mit einem grossen Verschattungspotential, jedoch, enthalten !

Warum.?

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Weil die Verkehrsflächen zwar zur Nutzung erforderlich sind, aber zur Berechnung der Geschossfläche im B-Plan 7-29 Verfahren nicht eingetragen sein dürfen, um sie nicht abziehen zu müssen !

– Das ist der Betrug !


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Erpressung

Einer Entdeckung, die dem Bauherrn alias Euref AG so gar nicht behagen wollte und er ihr, mit einem Redeverbot, deklariert als Abmahnung ein Begriff des Vertragsrechtes der hier fehl am Platze ist, schon eher in Form einer strafbaren Handlung gemäß StGB § 253 Erpressung, mit dem Inhalt einer Nötigung, entgegentrat.

Sogar von einem Notar verfasst, man lese und Staune was der so alles versenden darf !

Weil der Bauherr alias Euref AG die festgestellte Konstellation eines geplanten Betruges am B-Plan 7-29, durch Hinterziehung der Verkehrsflächen, ausdrücklich als „Verletzung seines Persönlichkeitsrechtes“ erachtet. –

Also hat er mir, mit Androhung einer strafrechtlichen Verfolgung, eine „Unterlassungsverpflichtungserklärung“, mit dem Inhalt, „das Gesehene nicht artikulieren und weitererzählen zu dürfen“, erfolglos abgenötigt !

Das sich der Bauherr direkt und so vehement für den Bebauungsplan einsetzt, ist zwar unüblich, jedoch hat er ihn schliesslich selber geschrieben !

Für Recht erklärt mit dem Kosten-Übernahme-Vertrag der ihm auch die Planungshoheit zukommen liess.

Geständnis

Absurder Weise ist die Erpressung des Bauherrn alias Euref AG, eine Bezeugung seiner Anteilnahme, letztlich ein Geständnis mit der Bestätigung meiner festgestellten und artikulierten, aber auch für Jeden offensichtlich eine einsehbare, Konstellation !

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Zurück zum Anfang,

ein Klüngel, oder wie man einen geheimen Vertrag, erforderlich für einen Betrug, auch immer benennen will, muss es bereits vor dem Erwerb des Gasag-Areals durch den Bauherrn gegeben haben.

Denn wie konnte der Bauherr, sein Projekt mit einer Baumasse vorstellen, die, einige Monate später, genau der angekündigten Grössenordnung des Aufstellungsbeschlusses entspricht ?

Na weil die Angaben rechtens sind, da kann es nur eine Zahl geben !

Aber, aber warum dann die Erpressung oder der Leitsatz des OVG, nur eine Zahl ?

Da die berechnete Geschossfläche unter Abzug der Verkehrsflächen, wie die Baudichte von SenStadtUm, bei 75.000 m² liegt, jedoch die des Aufstellungsbeschlusses mehr als das Doppelte beinhaltet, kann diese Zahl nur vor dem Kauf des Gasag-Areals und vor der Präsentation vor der BVV, durch den Bauherrn, abgesprochen worden sein !

Hinterziehung

Mit dieser überhöhten Geschossfläche, gerade auch für notwendige aber nicht  im B-Plan 7-29 eingetragene Verkehrsflächen festgesetzt, musste der Bauherr ein Konzept entwickeln, dass die Hinterziehung vertuscht, aber allen weiteren Ansprüchen scheinbar und vorerst genügte.

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Verdunklung der Hinterziehung

Darstellung

Das war und ist als Erstes die Darstellung, die optisch und inhaltlich phantastisch organisiert wie eine Marketing-Marke sein musste, jedoch als Fälschung und Betrug, weder im B-Plan 7-29 dokumentiert, noch Bestand hat und hatte.

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Verkehrsflächen

Als Zweites musste die Erschliessung gesichert werden, was immer man darunter Verstand, sie war und ist, mit Verlaub Quacksalberei, denn eine Schlüssigkeit konnte und kann nicht vorgelegt werden.

Nur Wortspiele, Die die Begrifflichkeiten verdrehen, wie das Amt sagt : “Einer Festsetzung dieser privaten Erschliessungswege im Bebauungsplan bedarf es nicht.”

Das verwundert auch nicht, hat doch der bilaterale Packt, nicht nur, die notwendigen Verkehrsflächen des Gasag-Areals, sondern auch die erforderlichen Anbindungen, die Torgauer Strasse und natürlich auch die PlanstrasseA der Planung des B-Plans 7-29 hinterzogen. Nicht „aus Versehen“, nein, weil er Betrügen wollte und will.

Auch mit der PlanstrasseA wird betrogen, denn sie funktioniert nicht, sie ist ein mehrere Meter tiefer Graben.

Die tatsächlich erforderliche Tiefe, wird zum einen von der Durchfahrthöhe von 4,50 m bestimmt und zum anderen ist sie abhängig vom Ausgang des Planfeststellungsbeschlusses des 5. Gleises. Folglich kann erst nach Abschluss der Bahn-Aktivitäten eine Annahme für den B-Plan 7-29 getroffen werden !

Daher ist die TorgauerRestStrasse lediglich Mittel zum Zweck die Begründung zur Aneignung und Einverleibung, tatsächlich jedoch als Einfahrt allein im Dienste des Bauherrn alias Euref AG !

Dabei kann die Torgauer Strasse spielend einen Vergleich zur PlanstrasseA standhalten. Mehr noch, denn auf ihre Strassenflucht ausgebaut ist die Torgauer Strasse nämlich der PlanstrasseA nicht nur ebenbürtig sondern überlegen und leistungsstärker. Während ihre Ausbaukosten im Promille-Bereich der der PlanstrasseA liegen !

Zudem ist die Torgauer Strasse stadthistorisch und Stadtplanerisch eine 160 Jahre alte erhaltenswerte kurze Verbindung, sie wurde zum Bau des Bahndamms zwischen den Bahnhöfen Südkreuz und Schöneberg angelegt !

Wertstellung

Zum Dritten galt es den Geltungsbereich des Gasag-Areals als B-Plan 7-29 mit 20.000 m² um 40 % zu vergrössern.

Nicht etwa wegen der PlanstrasseA, die funktioniert ohne hin nicht, weil sich Planungsräume durchdringen und Sie zudem der Planung des B-Plans 7-29 hinterzogen wurde, sondern um sich Flurstücke zu verschaffen, die der Wertsteigerung der Euref AG dienen.

Um die Baumassen auch alle unter bringen zu können, musste der Bauherr den Grundriss einer Burg wählen, der eigentlich einer Blockrandbebauung entspricht, bei der jedoch die Traufhöhe einzuhalten ist. Dazu müssen alle Baulichkeiten an den äussersten Rand, unter Einbeziehung, der verkleinerten Nordspitze und Torgauer Strasse, geschoben werden.

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Testament des B-Plans 7-29 – Planreife

Zeit

Der B-Plan 7-29 hing und hängt an einem seidenen Faden, denn er ist keinesfalls gesichert, wie uns der bilaterale Packt vorgaukeln will.

In den kommenden 10 Jahren kann es keine PlanstrasseA geben !

Bevor ein Planfeststellungsverfahren für das Kreuzungsbauwerk eröffnet werden kann, sind zunächst interne Streckenführungen der Bahn AG zu klären.

Erst wenn über die Strecke des Gleises 5 entschieden wurde, kann ein Planfeststellungs-verfahren für das Kreuzungsbauwerk eröffnet werden.

Bleibt die Strecke erhalten, kann es nur eine Tunnellösung für die PlanstrasseA geben !

Auf alle Fälle bedarf der Strassen-Neubau einer umfangreichen Vorbereitung im Tiefbau-Bereich, denn sämtliche in der Erde verlegten Leitungen der Torgauer Strasse müssen gesichert werden, 

Allerdings steht die Durchfahrtshöhe von 4,50 m durch die Bahn AG gefordert, bereits fest. Ansonsten werden, weit entfernt eines Beschlusses, lediglich Vorgespräche geführt.!

Zudem steht der Verkauf des Gasag-Areals durch die begatec, auf Anfrage, nicht auf ihrer Agenda.

Abgelaufen

Für den Fall des Scheiterns hatte sich der bilaterale Packt, damals noch mit dem, aus Begrenztheit seiner Amtszeit ausgeschiedene Bernd Krömer als Vertreter des Amtes und Stadtrat Bau und der Bauherr alias Euref AG, im städtebaulichen Vertrag auf eine Planreife geeinigt.

Die Planreife, ein Rettungsnetz, ein Testament. Damit sollte wenigstens ein Teil der Baumasse gerettet werden.

Da die Planreife auf der Grundlage des B-Plans 7-29 aufbaut, beinhaltet sie natürlich auch seinen Betrugsanteil. Das ist aber nicht entscheidend, sondern die Tatsache das ein Schutzschild aufgebaut wurde, das eine rechtliche Änderungswürdigung ausschliesst !

Gleichzeitig wird der Status quo von einer zulässigen GFZ 3 auf eine unzulässige GFZ 6 verändert, der durch eine Baumassnahme gegenwärtig als Doppelbebauung realisiert und festgeschrieben wird !

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Hehlergut

Bleibt die Frage nach dem Sinn – der liegt in dem erzielten Gewinn,

für den Flächenzugewinn rund 20.000.000 € und für die hinterzogenen Verkehrsflächen rund 50.000.000 €, ist, Summa Summarum.: ein 70.000.000 € Buchwert-Gewinn für den Bauherrn alias Euref AG !

Ein Gewinn einzig und allein durch die Existenz des B-Plans 7-29 !

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