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Was ist Baudichte ?

Posted in Was ist Baudichte ?, Zweideutige Baudichte by ARCHITEKT Dipl.-Ing. Knut G Jeckstadt on 9. November 2012

 

Was ist Baudichte ?

Was ist Dichte ?

Dichte ist eine physikalische Grösse und bedeutet ein Verhältnis zwischen dem Volumen einer betrachteten Masse und einem bestimmten Raum.

Fülle ich zB. Wasser in ein Gefäß, ergibt sich eine Dichte, also das Bedarfsvolumen des Wassers zum zur Verfügung stehenden Rauminhalt, zwischen voll und leer.

Zum Verständnis und stadtplanerische Maßnahmen wird ebenfalls der Begriff Dichte verwendet.

ZB. um die Anzahl der Einwohner auf ein bestimmtes Gebiet beziffern zu können, als Einwohnerdichte, oder den Ertrag eines Feldes in Tonnen pro Hektar und Jahr im Verhältnis zu dem eingesetzten Kapital eine Rentabilität aufzeigen zu können.

Für die Stadtplanung wurde die Baudichte eingeführt, die das Verhältnis der Geschosse zur vorhandenen Baufläche, als Geschoßflächenzahl, GFZ darstellt. Ihre Grösse ist durch eine Verordnung, BauNVO je nach Baugebiet, unterschiedlich, beschränkt.

Die Baudichte ist unabhängig von den Verkehrsflächen. Egal wie breit Strassen sind, die Baudichte verändert sich nicht. Aber dafür die Einwohnerdicht, die je nach Straßenbreite kleiner oder größer ist.

ZWEIDEUTIGKEIT

Die „Fälschung“ besteht in zwei, von der BVV Tempelhof-Schöneberg verabschiedeten „Planreife“-Vorlagen(1), die im Rahmen des Entwurfs B-Plan 7-29 des ehemaligen Gasag-Areals in Berlin-Schöneberg vom damaligen Baustadtrat 2006-2011 Bernd Krömer aufgestellt wurden.

Zu berücksichtigen ist der Umstand, dass das Projekt des Bauherrn Reinhardt Müller alias Euref AG, für das Gasag-Areal zwar alle Voraussetzungen nach Totalabriss des dann rohen Areals, zur Erschliessung und Neuwidmung eines Kerngebietes nach BauNVO im Sinne erfüllt, und zwangsläufig zur Anwendung des BauGB §12 Vorhaben- und Erschliessungsplanes führen muss !

Allerdings wurde sie, mit der verbundenen Festlegung einer „eindeutigen Baudichte“ im Entwurf B-Plan 7-29, vom Bauherrn als Bedingung, verworfen !

Verworfen weil : die Verkehrsfläche zum „Bauherrn-Vorteil“ einer „Doppelt-Belegung“ nicht dargestellt werden darf ! Jedenfalls eine Verletzung von Verfassungsprinzipien mit der eine „zweideutige“ Baudichte „Rechtskraft“ erlangen soll !

Damit wurde die projektgleiche, absurde(2) Lage(3) der PlanstrasseA(4) und die Baumasse mit einer Baudichte GFZ 6, für den Entwurf B-Plan 7-29 übertragen, zwar als GFZ 3 deklariert, allerdings zur “Doppel-Bebaubarkeit”(5) der unterdrückten Verkehrsfläche, festgesetzt(6) !

Warum eine „zweideutige Baudichte“ ? Weil das Land Berlin zur Ermittlung der Geschossfläche die Verkehrsflächen nicht berücksichtigt, im Gegensatz zum Entwurf B-Plan 7-29 indem die Verkehrsflächen zur Ermittlung der Geschossfläche einbezogen wurden !

Da die Verkehrsflächen 50 % der Gesamtfläche einnimmt, kann sich die Geschossfläche nur auf die 50 %ige Restfläche beziehen. Unbeachtet der BauNVO-Forderungen hingegen verdoppelt sich die Geschossfläche, wenn man „die Verkehrsfläche gar nicht erst in Erscheinung treten lässt „!

Wenn der Bauherr die Verkehrsfächen, also die erforderlichen Strassen, der Stadt übereignet (wie PlanstrasseA), würde, nach einer Neu-Berechnung durch das Land Berlin eine GFZ 6 ermittelt werden, obwohl die Berechnung im B-Plan 7-29 nur eine GFZ 3 angibt !

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Fußnote

1 Drucksache – 1729/XVIII und – 1847/XVIII

2 Absurd

Lage

PlanstrasseA

Bauherrn-Regeln

Festsetzung

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