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Abwägung – Mit offenen Karten

Posted in Abwägung - Mit offenen Karten by ARCHITEKT Dipl.-Ing. Knut G Jeckstadt on 13. Mai 2012

Berlin-Schöneberg – B-Plan 7-29 – R€GIONAL – B-Plan 7-29 – Gasag-Areal

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Meinen Sie, dass Sie Damit durchkommen ?
– Na wenn Die sich Das gefallen lassen ! März 2008

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Abwägung Juni 2008

OVG BB 2007

Verfasser Stellungnahme 2008 : Die Berechnungen zur GRZ und GFZ werden manipuliert, indem die Erschließungsflächen, im Gegensatz zur BauNVO, als Bauland betrachtet werden. Damit bekommt man eine über 60 % höhere Baulast, als zugegeben.

Abwägung 2008 : Bei der GRZ sind die Flächen von Garagen und Stellplätzen und ihren Zufahrten sowie unterbaute Flächen einzubeziehen. 

Kroll – auf Nachfrage der Polizei März 2012: 

Bei der Ermittlung der Grundstücksausnutzung gemäß § 19 Abs. 4 Baunutzungsverordnung (Grundflächenzahl) sind die vorgesehenen Tiefgaragenflächen und somit auch die ggf. darüber befindlichen Garagen, Stellplätze und ihre Zufahrten berücksichtigt worden.

Klotz April 2012

7. Somit bezieht sich die Ermittlung der zulässigen Geschossfläche richtigerweise auf die gesamte Grundstücksfläche.

Kleine Anfrage vom 25. April 2012

Beantwortet : Baustadträtin Frau Dr. Sibyll Klotz von den Grünen

Fazit : Antwort Umgangen

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Rechtsschutz vor Landes-Politiker

So, wie im „B-Plan 7-29“ mit dem BauGB nebst BauNVO „umgesprungen“ wurde, ist die Bürgerliche Rechtsordnung gefährdet und bedarf eines Rechtsschutzes !

Im B-Plan 7-29 Verfahren wird die Baudichte als „private Geldquelle“ betrachtet.¹  

Um diesen entdeckten Sachverhalt zu verdunkeln, hatte der Bauherr alias Euref AG, mich mit einer Nötigung konfrontiert.  Anlage 1

Obwohl ein Versuch die Baudichte zu „mehren“ bereits am Spreedreieck durch Verurteilung vom OVG B-B gescheitert ist.   AZ.: 2A 3.07

Und auf dessen Grundlage, in vergleichbarer Form inerhalb von drei Jahren, sechs weitere B-Pläne gescheitert sind. Ds. Abg.H.Bln 16 / 14 904 

Mein Antrag : möge das Verwaltungsgericht eine Rechtsprüfung mit dem Inhalt : „notwendige Verkehrsflächen des B-Plans 7-29“ durchführen, wird es den

Antrag auf „Erlass einer einstweiligen Anordnung“ als begründet befürworten,

Und, weil es gar keine Verkehrsflächen zur Erschlessung gibt, die Baugenehmigungen der Vorgezogenen Baumassnahmen als unzulässig verurteilen !

 


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Fussnote

1

Vorbemerkung

Mir wurde von Seiten des Bauherrn alias Euref AG ein „Erpressungsschreiben“ zugestellt, das den Betrug beweist. siehe Anlage

Der B-Plan 7-29 ist nicht festgesetzt, aber es folgen vorgezogene Bauvorhaben.1

Schutzschild vor rechtlicher Würdigung

Die Planreife, ein Rettungsnetz, ein Testament. Damit sollte wenigstens ein Teil der Baumasse gerettet werden.

Da die Planreife auf der Grundlage des B-Plans 7-29 aufbaut, beinhaltet sie natürlich auch seinen Betrugsanteil. Das ist aber nicht entscheidend, sondern die Tatsache das ein Schutzschild aufgebaut wurde, das eine rechtliche Änderungswürdigung ausschliesst !

Gleichzeitig wird der Status quo von einer zulässigen GFZ 3 auf eine unzulässige GFZ 6 verändert, der durch eine Baumassnahme gegenwärtig als Doppelbebauung realisiert und festgeschrieben wird !

Verschleierung, als Grundlage eines Betruges

Als Grundlage zu einer Verschleierung mit der Folge eines Betruges, wird der Begriff “Privat” benutzt, um das BauGB in der Bauleitplanung des B-Plans 7-29 nur bedingt würdigen zu müssen. Es wir eine „Privatheit“ behauptet,

Es werden drei Grundsatz-Bereiche mit „Privat“ belegt : aus Bürgeranfrage2

Zusammenfassung :

1. Ein Kerngebiet als Baugebiet nach der BauNVO kann nicht PRIVAT sein !

2. Die Besitzverhältnisse von Verkehrsflächen haben keine Auswirkung auf die Darstellungspflicht im B-Plan 7-29 !

3. Die Besitzverhältnisse von Verkehrsflächen haben keinen Einfluss bei der Berechnung der Geschossfläche !

Der bilaterale Pakt aus Amt und Bauherr alias Euref AG behauptet das Gegenteil !

Begründung :

Das Gasag-Areal liegt zweifellos an einer öffentlichen Strasse, es als Grundstück zu bezeichnen vernachlässigt die Grössenordnung.

Die Grössenordnungen schlagen sich in den Bezeichnungen nieder, denn ein Grundstück3 und ein Areal unterscheiden sich erheblich von einander.

Das Gasag-Areal wurde vom Ackerland zur Gasproduktion eingerichtet. Eine Anwendung der BauNVO ist nur möglich wenn, das Baugebiet mit Strassen versehen, einer städtebaulichen Siedlungsstruktur entspricht.

In dem B-Plan 7-29 sind keine Verkehrsflächen eingetragen, zur Berechnung der GFZ 3 wurden sie Hinterzogen, zur Nutzung der vorhandenen und geplanten Baulichkeiten sind sie jedoch unabdingbar.

Eine Doppelbelegung des Planungsraumes : 1. als Baufläche und 2. als notwendige aber hinterzogene Verkehrsfläche.

Die Baufläche mit einer angenommenen maximalen GFZ 3 nach BauNVO §17 Kerngebiet, wurde auf das gesamte Areal bezogen festgelegt.

Durch das Anlegen der notwendigen Verkehrsflächen wird die Baufläche verdrängt und steigt auf GFZ 6 an, eine Verdopplung der Baudichte.

Vorgezogene Bauvorhaben als sg. „Planreife“

Der Bauantrag erfolgte als vorgezogene Baumassnahmen, des B-Plan 7-29, die zulässig sind, wenn die Bedingungen des BauGB § 33 Abs. 1 Nr. 1-4 erfüllt sind. Die Nr. 4 sagt aus, „wenn die Erschliessung gesichert ist“.

Da es sich um ein Areal mit 18 Baufeldern, vergleichbar mit Parzellen, handelt, liegen sie nicht an der öffentlichen Strasse. Damit ist die Bedingung 4. nicht erfüllt.

Die Bedingung Nr. 4 ist erst erfüllt, wenn die Baufelder auf dem Areal erschlossen, dh. mit Verkehrsflächen versehen wurden. Allerdings würde die Baumasse reduziert werden müssen, da mit den Verkehrsflächen ein abzuziehender Wert die Berechnung beeinflusst und die Baumasse verkleinert.

Das bedeutet, den Baufeldern müssen Verkehrsflächen zugeordnet werden, die alle untereinander und mit dem öffentlichen Strassenbereich verbunden sein müssen.

Das ist nicht nur eine Forderung4 des BauGB, sondern auch der BauNVO, der BauO Bln und geht schliesslich auch aus dem Leitsatz des OVG Berlin-Brandenburg / 2A 3.07, hervor. :

Flächen, die nach ihrem Zweck nicht für eine Bebauung vorgesehen sind, weil sie der straßenmäßigen Erschließung des Baugrundstücks(Baufeld) dienen, dürfen bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche nach § 19 Abs. 3 S. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 2 BauNVO nicht mit einbezogen werden.

Damit ist das Argument „Das Grundstück liegt doch an einer Strasse“, hinfällig, denn Verkehrsflächen im Bereich von Gebäuden, müssen mit dem öffentlichen Strassenland verbunden werden.

Da die Verkehrsfläche für die Berechnung der Baudichte von der Gesamtfläche abgezogen werden muss, ist die Geschossfläche, das sind quasi die Etagen, bezogen auf die Rest-Gesamtfläche von grosser Bedeutung.

Da die Verkehrsfläche rund die Hälfte des Gesamten Areals ausmachen kann, wird sich die Gesamtfläche als Berechnungsgrundlage halbieren, und mit ihr die Geschossfläche.

Das Bezirksamt hat keine Verkehrsflächen in dem B-Plan 7-29 angeordnet und kann sie folglich auch nicht im Bauantrag festgestellt haben.

Da die Obere Genehmigungsbehörde dem Bauantrag zustimmen musste, wurde ihr ein Verkehrsgutachten vorgelegt, das für die Erschliessung des Gasag-Areals angefertigt wurde, jedoch keine Angaben der Verkehrsflächen der beantragten Baufelder enthält.

Die obere Genehmigungsbehörde hat die Situation nicht erfasst und die Genehmigung erteilt.

1″Planreife“, die offizielle Formulierung :

1. Sonderregellung : „Die mit dem vorliegend geplanten Bauvorhaben – Haus 7 – erreichte Bruttogeschossfläche umfasst lediglich 14.718,61 m². Die Einhaltung der gutachterlich nachgewiesenen Leistungsfähigkeit der Torgauer Straße erfordert bei weiteren Bauvorhaben jeweils eine erneute Einzelprüfung.“

2. Sonderregellung : „Die erreichte Bruttogeschossfläche liegt mit dem bereits genehmigten Neubauvorhaben (Haus 7) zzgl. der vorliegenden Anträge für – Haus 6 mit 11.905 m² – Haus 8 mit 5.983 m² und – Haus 15a mit 12.896 m² bei insgesamt 45.796 m². Unter Berücksichtigung des abzureißenden Bestandsgebäudes im Bereich der Baufelder 6 und 7 (ca. 3.130 m²) und der genehmigten temporären Gebäude (Kuppelzelt, Containerbauten) wird eine Bruttogeschossfläche von 46.289 m² erreicht. Die gutachterlich nachgewiesene Grenze der Leistungsfähigkeit der Torgauer Straße wird somit eingehalten.“

2Bürgerfrage BVV 25.4.2012:

Auf dem ehemaligen Gasag-Gelände an der Torgauer Straße sollen annähernd

165.000 Quadratmeter Geschoßfläche zulässig sein, das Dreifache der

gesamten Bodenfläche.

Nicht abgerechnet bei der Ermittlung der sogenannten GFZ wurden die

notwendigen Erschließungswege (Verkehrsflächen) zu und zwischen den

einzelnen Baugrundstücken.

Nach dem Normenkontrollverfahren zum Spreedreieck dürfen „Flächen, die

nach ihrem Zweck nicht für eine Bebauung vorgesehen sind, weil sie der

straßenmäßigen Erschließung des Baugrundstücks dienen, […] bei der

Ermittlung der zulässigen Geschoßfläche nach § 19 Abs. 3 S. 1 in

Verbindung mit § 20 Abs. 2 BauNVO nicht mit einbezogen werden“ (OVG

Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18.12.2007, Az. 2 A 3.07).

Was folgert daraus für das Bebauungsplanverfahren 7-29?

Nummerierung zur besseren Übersicht eingefügt.

1. Das Grundstück Torgauer Straße 12-15 ist als abgeschlossenes Grundstück an einer öffentlichen Straße gelegen und gilt deshalb als erschlossen im Sinne des Baugesetzbuchs.

2. Die interne Erschließung ist dem Grundstückseigentümer überlassen.

3. Zur internen Erschließung des als Kerngebiet ausgewiesenen Geländes sind innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen Wege vorgesehen.

4. Einer Festsetzung dieser privaten Erschließungswege im Bebauungsplan bedarf es hierbei nicht.

5. Es handelt sich damit auch nicht um Verkehrsflächen im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 11 Baugesetzbuch,

6. für die eine bauliche Nutzung ausgeschlossen wäre.

7. Somit bezieht sich die Ermittlung der zulässigen Geschossfläche richtigerweise auf die gesamte Grundstücksfläche.

3*Im Gegensatz zum Grundstück steht das Areal. Es beinhaltet mehrere Baufelder und deren Verkehrsflächen.

4/ Forderung: 1.  “BauGB § 9 Abs.1 Nr. 11″  die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen;

2. BauGB § 30
 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

3. BauNVO §§ 17. 18, 19, 20

4. BauGB § 33 Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung

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