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Festsetzungen

Posted in Festsetzungen by ARCHITEKT Dipl.-Ing. Knut G Jeckstadt on 3. November 2011

Obwohl die Begründung, zwar nach BauGB § 9 deklariert, ohne Zweck und Ziel des Bebauungsplanes zu verkünden, kommt man dem mit der Frage nach der Zweckdienlichkeit, wem nutzt das ?  eindeutig näher ! 

IV. Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen

1. Art der Nutzung

1.1 Kerngebiet

Ausdrückliches Ziel des Bezirksamtes ist es, nach jahrelangem Stillstand im Bereich des ehemaligen Gaswerk-Geländes mit einem Kerngebiet ein der verkehrsgünstigen Lage entsprechendes städtebaulich und wirtschaftlich tragfähiges Flächenangebot mit überlokaler Bedeutung zu ermöglichen. Ein Kerngebiet dient gemäß § 7 Baunutzungsverordnung überwiegend der Unterbringung von Handels- betrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Bestimmte Nutzungen sollen allerdings ausgeschlossen werden, da sie dem Ziel, hier einen hochwertigen Dienstleistungsstandort zu etablieren, widersprechen.

Kerngebietsanmaßung



2. Maß der Nutzung und überbaubare Grundstücksfläche

2.1 Geschossfläche

Insgesamt sind im Plangebiet künftig 163.800 m2 Geschossfläche zulässig. Die Summe der Geschossflächen der Neubauten umfasst dabei eine Fläche von 156.600 m2. Für den zu erhaltenden denkmalgeschützten Gebäudebestand wird eine Fläche von rd. 7.200 m2 veranschlagt.

Kein Versehen, eine bewusste Hinterziehung der Verkehrsflächen !

In der Erklärung zur Festsetzung der Geschossfläche, als Mass der Überbauung für ein Kerngebiet, wurde zwar der Bestand erwähnt, jedoch nicht von der Gesamtfläche abgezogen, die abzuziehende Verkehrsfläche, gar nicht erst erwähnt, sie wurde Verschwiegen, eine geplante Hinterziehung mit Folgen.

Gleichwohl als Tatbestand der Hinterziehung der Verkehrsflächen, vom Bauherrn billigend in Kauf genommenen und vom Baustadtrat gedeckt, um in Tateinheit etliche(9) illegale Gewinne für sich in Anspruch nehmen zu können !

Festsetzung ohne Berechnung, es fehlen Verkehrsflächen, die von der Gesamtfläche des Gasag-Areals abgezogen werden müssen, um dann mit der Summe multipliziert mit der zulässigen GFZ die entsprechende Geschossfläche zu erhalten. Bei einem 40%igen Anteil der erforderlichen Verkehrsfläche liegt die Geschossfläche bei 90.000 m2. weiter

Im Kerngebiet kann damit eine Geschossflächenzahl von 3,0 erreicht werden. Die Obergrenze für Kerngebiete nach § 17 BauNVO wird damit eingehalten.

Durch die Festsetzung der zulässigen Geschossfläche wird das städtebaulich vertretbare Maß der Nutzung eines Kerngebietes festgesetzt. Dieses Maß dient der Begrenzung des Baukörpervolumens bei der vorgenommenen flächenmäßigen Ausweisung und ermöglicht bei der Umsetzung der städtebaulichen Figur unterschiedliche Variationen.

Die mögliche Ausschöpfung der Obergrenzen nach § 17 BauNVO ist auch deswegen gerechtfertigt, um ein vielfältiges Nutzungsspektrum mit überregionaler Bedeutung zu ermöglichen. Hierbei ist auch der räumliche Zusammenhang mit dem ebenfalls mit zentralörtlichen Nutzungen zu entwickelnden Bereich der Schöneberger Linse von hoher Bedeutung. Der Bereich bis zum Bahnhof Südkreuz soll zu einem urbanen Stadtraum u.a. mit Hotels, Dienstleistungs-, Einkaufs- und Freizeitangeboten, einem Convention-Center etc. entwickelt werden. Angestrebt wird eine räumliche Konzentration zentralörtlicher Nutzungen in den beiden Bereichen durch die Aktivierung der Potenziale des Standortes als Tor zum BBI und zugleich als Tor zur Innenstadt.

2.2 Grundfläche

Die durch Baugrenzen umschlossene Fläche im MK ist gleichzeitig die maximal zulässige Grundfläche von Hauptanlagen. Insgesamt können damit maximal 22.700 m2 durch Gebäude überbaut werden. Dieses entspricht einer Grundflächenzahl von 0,41. Durch vorgesehene Tiefgaragen kommen rd. 21.000 m2 hinzu, die unterbaut werden dürfen. Diese entspricht einer zusätzlichen (unterirdischen) Grundflächenzahl von 0,38. Insgesamt ergibt sich damit eine Grundflächenzahl von 0,8. Der vorgesehene landschaftsplanerische Wettbewerb soll Vorschläge zur Zonierung und Gestaltung der Freiflächen liefern; ein wesentliches Ziel des Wettbewerbs ist dabei die Vermeidung der Überschreitung der zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO durch die Stellplatzflächen.

Widerspruch Tiefgarage

Den Nutzen hat immer nur der Bauherr, der sich eine vierfache Baudichte zur umgebenden Wohnbebauung als „Recht“ herausgenommen, dem dann als Plagiat, das Stadtplanungsamt, die BVV, zugestimmt hat.

Anlage: Textliche Festsetzungen

1. Im Kerngebiet sind Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig.

2. Im Kerngebiet sind Vergnügungsstätten nicht zulässig.

3. Im Kerngebiet sind Bordellbetriebe und bordellartige Betriebe nicht zulässig.

4. Oberhalb der jeweils festgesetzten Oberkante sind Dachaufbauten, die ausschließlich der Aufnahme technischer Einrichtungen dienen, bis zu einer Höhe von 2,5 m oberhalb der festgesetzten Oberkanten zulässig, wenn sie in einem Winkel von maximal 45°von der Gebäudekante zurücktreten. Dies gilt nicht für die festgesetzte Oberkante von 98,5 m über NHN. Die Dachaufbauten dürfen eine Grundfläche von bis zu 20 % des jeweiligen Baukörpers nicht überschreiten. Die entsprechenden Flächen sind nicht auf die Geschossfläche anzurechnen.

5. Treppenhäuser und Aufzüge bis zu einer Grundfläche von jeweils 50 m2 und einer Höhe von bis zu 2,5 m über der festgesetzten Oberkante können innerhalb der überbaubaren Flächen auch direkt an den Gebäudekanten zugelassen werden. Dies gilt nicht für die festgesetzte Oberkante von 98,5 m über NHN. Antennen, Schornsteine, sowie Ansaug- und Abluftrohre von Lüftungsanlagen oberhalb der festgesetzten Oberkanten können ausnahmsweise zugelassen werden, wenn Belange des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen. Dies gilt nicht für die festgesetzte Oberkante von 98,5 m über NHN.

6. Oberhalb der festgesetzten Oberkanten sind Dachaufbauten zur Nutzung erneuerbarer Energien (Solarenergie), bis zu einer Höhe von 2,50 m über der festgesetzten Oberkante zulässig, wenn sie in einem Winkel von maximal 45° von der Gebäude kante zurücktreten. Dies gilt nicht für die festgesetzte Oberkante von 98,5 m über NHN. Ausnahmsweise können diese Dachaufbauten bis zu einer Höhe von 5,0 m zugelassen werden.

7. Zwischen den Punkten A und B kann eine Überschreitung der Baugrenze um bis zu 5,0 m zur Errichtung von Vordächern ausnahmsweise zugelassen werden.

8. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans.

9. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind.

10. Die Flächen a und b sind in einer Breite von 4,0 m unterirdisch mit einem Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Trägers der Versorgung mit elektrischer Energie zu belasten.

11. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft.

12. Im Kerngebiet sind Werbeanlagen auf Dächern nicht zulässig. 

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