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Vertragliche Regelungen

Posted in Vertragliche Regelungen by ARCHITEKT Dipl.-Ing. Knut G Jeckstadt on 25. Januar 2011
S. 15, 16 Begründung 

BVV

 

Anwohner

4. Vertragliche Regelungen

Da nicht alle im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan erforderlichen Regelungen Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans werden können, werden ergänzend zum Bebauungsplan mit dem Grundstückseigentümer vertragliche Regelungen abgeschlossen. Nach § 11 des Baugesetz- buchs müssen die in einem städtebaulichen Vertrag getroffenen Regelungen insgesamt angemessen sein. Zu beachten ist darüber hinaus das sogenannte Kausalitätsprinzip, d.h., es muss ein Sachzu- sammenhang zwischen dem Bebauungsplan und den vertraglichen Regelungen bestehen.

 

Gegenstand der vertraglichen Regelungen sind insbesondere der Bau der neuen Erschließungs- straße (Planstraße A)

einschließlich der Eisenbahnüberführung und ihre Finanzierung, Regelungen zu Umweltbelangen und zum Denkmalschutz.

 

Ein städtebaulicher Vertrag soll die wesentlichen inhalt- lichen Aspekte regeln. Darüber hinaus wird im Zusammenhang mit dem Bau der Planstraße A ein

Erschließungsvertrag abgeschlossen. Die Regelungen sollen im Einzelnen folgende Aspekte umfas- sen:

Die Planstraße A ist zur Erschließung der künftigen Nutzungen im Plangebiet erforderlich. Bau und Finanzierung der Planstraße A werden daher im Rahmen dieses Bebauungsplans vertraglich gesi- chert. Hierzu zählen auch die Kosten der Eisenbahnüberführung.

 

Der Eigentümer der Grundstücke im Plangebiet verpflichtet sich, die Planstraße A nach den Anforderungen des Landes Berlin an eine öffentliche Straße herzustellen. In diesem Zusammenhang wird auch sichergestellt, dass eine sach- gerechte Beseitigung, Behandlung und Entsorgung des anfallenden Aushubs erfolgt. Aufgrund der ehemaligen Nutzung des Grundstücks Torgauer Straße 17 als Tankstelle sind Bodenbelastungen vorhanden.

 

Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg übernimmt die Straße nach Fertigstellung als öffentli- che Straße in das Eigentum des Landes Berlin. Gegenstand des Vertrages wird auch, dass der Vor- habenträger die auf der Grundlage einer zwischen Berlin und und der DB abzuschließenden Verein- barung nach dem Eisenbahnkreuzungsgesetz entstehenden Kosten für die Errichtung des für die Erschließung des Baugebietes erforderlichen Tunnels unter der Eisenbahnüberführung einschließlich der aus der zwischen Berlin und der DB abzuschließenden Planungsvereinbarung entstehenden Kos- ten sowie die Übernahme der Ablösung der Erhaltungskosten der Eisenbahnüberführung trägt.

 

 

Die künftig zulässige Unterbauung des Geländes reicht teilweise bis an die denkmalgeschützten Ge- bäude heran. Dieses ist insbesondere erforderlich, um die erforderlichen Maßnahmen zur Bodensa- nierung durchzuführen und die Gebäude an die zulässige Tiefgarage anbinden zu können. Der Be- stand der denkmalgeschützten Gebäude wird dadurch nicht gefährdet. Dieses ist bereits aufgrund der Regelungen des Denkmalschutzgesetzes gewährleistet. Um diesen für den Bezirk Tempelhof-Schö- neberg wichtigen Aspekt besonders zu berücksichtigen, sollen Regelungen zu erforderlichen bau- lichen / technischen Sicherungsmaßnahmen getroffen werden bzw. eine Verpflichtung, die erforder- lichen und angemessenen Maßnahmen mit dem Bezirksamt rechtzeitig vor Durchführung der ent- sprechenden Baumaßnahmen einvernehmlich abzustimmen, ergänzend vertraglich gesichert werden.

 

Der Winterlinden-Bestand wird von einer Unterbauung ausgespart.

 

Seitens der Wehrbereichsverwaltung wurde im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung darauf hingewiesen, dass bei den Gebäuden innerhalb der Radarsicht (oberhalb von ca. 50 m über Grund) eine Belastung sich dort aufhaltender Personen nicht ausgeschlossen werden kann, da die Radaran- lage den HF-Impuls mit 25 kW abstrahlt. Für das Gebäude im Gasometer ist dieses dabei eher un- wahrscheinlich, da das Stahlgerüst als ‚Faraday’scher Käfig‘ fungiert. Um ein Restrisiko auszuschlie- ßen, wird der künftige Bauherr vertraglich verpflichtet, im Zuge des Monitorings nach Realisierung der Vorhaben die HF-Belastung zu untersuchen und erforderlichenfalls die notwendigen technischen Maßnahmen zu treffen, um die Belastung von Personen zu minimieren bzw. in den entsprechenden Geschossen nur geeignete Nutzungen anzuordnen.

Die Prognose der Lärmimmissionen, die durch einen vom Bezirk geplanten Bolzplatz im Bereich der Nordspitze verursacht wurde, ergab mögliche Richtwertüberschreitungen bei einem neu zu errichten- den Gebäude im Norden des Kerngebietes. Im Hinblick auf mögliche Abwehransprüche der Eigentü- mer der südlich angrenzenden Grundstücke und die Übernahme von Kosten für ggf. erforderliche Schallschutzmaßnahmen erfolgen vertragliche Regelungen.

Da für den Bereich der Südspitze bisher kein Sanierungsvertrag zwischen dem Bezirk Tempelhof- Schöneberg und dem Grundstückseigentümer abgeschlossen wurde, bei dem die künftig zulässigen Nutzungen zugrunde gelegt werden, erfolgt hierzu eine Regelung im städtebaulichen Vertrag. Hiermit wird gesichert, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse gewahrt sind. Dies gilt, soweit Wohnungen ausnahmsweise zugelassen werden, für die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entsprechend.

Weitere vertragliche Regelungen betreffen die Bereinigung der Eigentumssituation. Die Torgauer Straße wird in ihrem gegenwärtigen Querschnitt erhalten. Allerdings befindet sich ein Teil des als Straßenland genutzten Flurstücks 55 im Privateigentum. Hier ist ein Erwerb durch das Land Berlin erforderlich. Eine dreieckige Fläche des Flurstücks 39, das noch 2009 durch das Land Berlin er-

worben werden soll, wird als Kerngebiet festgesetzt und dient der künftigen Zufahrt zum Kerngebiet. Ein Verkauf an den Eigentümer des angrenzenden Kerngebietes ist beabsichtigt.

Als Ergebnis des faunistischen Gutachtens ist der Verlust eines Fledermausquartiers durch die Schaf- fung potenzieller Fledermausquartiere in den Neubauten auszugleichen.

 

Darüber hinaus soll im Er- gebnis des Umweltberichtes die Trockengrasflur mit der Sandstrohblume an einen anderen Ort um- gesetzt werden. Eine Ausnahmegenehmigung für die Umsetzung wurde vom Fachbereich Natur des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg in Aussicht gestellt. Diese Maßnahmen werden gleichfalls im städtebaulichen Vertrag geregelt.

 

Darüber hinaus wird auf die artenschutzrechtlichen Regelungen hingewiesen. Zu berücksichtigen ist hierbei insbesondere, dass beim Abriss von Gebäuden zum Schutz von Vögeln keine Beeinträchtigung der Brut erfolgen darf. Eine Begleitung durch eine ökologi- sche Bauleitung wird empfohlen.

Um eine hochwertige Gestaltung des Außenraumes zu gewährleisten, wird der Grundstückseigentü- mer verpflichtet, im Zuge der Realisierung des Vorhabens noch 2010 einen Realisierungswettbewerb durchzuführen.

 

Darüber hinaus enthält der Vertrag Regelungen zum Ausschluss von großflächigem Einzelhandel sowie Regelungen zum Lärmschutz im Bereich der Planstraße A (insbesondere zum Schutz der Lui- se-und-Wilhelm-Teske-Oberschule am Tempelhofer Weg).

4. Vertragliche Regelungen

Da nicht alle im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan erforderlichen Regelungen Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans werden können, werden ergänzend zum Bebauungsplan mit dem Grundstückseigentümer vertragliche Regelungen abgeschlossen. Nach § 11 des Baugesetz- buchs müssen die in einem städtebaulichen Vertrag getroffenen Regelungen insgesamt angemessen sein. Zu beachten ist darüber hinaus das sogenannte Kausalitätsprinzip, d.h., es muss ein Sachzu- sammenhang zwischen dem Bebauungsplan und den vertraglichen Regelungen bestehen.

 

Gegenstand der vertraglichen Regelungen sind insbesondere der Bau der neuen Erschließungs- straße (Planstraße A)

und ihre Finanzierung, Regelungen zu Umweltbelangen und zum Denkmal- schutz.

 

 

Ein städtebaulicher Vertrag soll die wesentlichen inhaltlichen Aspekte regeln. Darüber hinaus wird im Zusammenhang mit dem Bau der Planstraße A ein Erschließungsvertrag abgeschlossen. Die Regelungen sollen im Einzelnen folgende Aspekte umfassen:

Die Planstraße A ist zur Erschließung der künftigen Nutzungen im Plangebiet erforderlich. Bau und Finanzierung der Planstraße A werden daher im Rahmen dieses Bebauungsplans vertraglich gesi- chert. Hierzu zählen auch die Kosten der Unterführung der Bahntrasse.

 

Der Eigentümer der Grund- stücke im Plangebiet verpflichtet sich, die Planstraße A nach den Anforderungen des Landes Berlin an eine öffentliche Straße herzustellen. In diesem Zusammenhang wird auch sichergestellt, dass eine sachgerechte Beseitigung, Behandlung und Entsorgung des anfallenden Aushubs erfolgt. Aufgrund der ehemaligen Nutzung des Grundstücks Torgauer Straße 17 als Tankstelle sind Bodenbelastungen vorhanden.

 

Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg übernimmt die Straße nach Fertigstellung als öffentli- che Straße in das Eigentum des Landes Berlin. Gegenstand des Vertrages wird auch, dass der Vorhabenträger die auf der Grundlage einer zwischen Berlin und und der DB abzuschließenden Vereinbarung nach dem Eisenbahnkreuzungsgesetz entstehenden Kosten für die Errichtung der für die Erschließung des Baugebietes erforderlichen Unterführung der Bahntrasse einschließlich der aus der zwischen Berlin und der DB abzuschließenden Planungsvereinbarung entstehenden Kosten sowie die Übernahme der Ablösung der Erhaltungskosten der Eisenbahnüberführung trägt.

 

 

Die künftig zulässige Unterbauung des Geländes reicht teilweise bis an die denkmalgeschützten Ge- bäude heran. Dieses ist insbesondere erforderlich, um die erforderlichen Maßnahmen zur Bodensa- nierung durchzuführen und die Gebäude an die zulässige Tiefgarage anbinden zu können. Der Be- stand der denkmalgeschützten Gebäude wird dadurch nicht gefährdet. Dieses ist bereits aufgrund der Regelungen des Denkmalschutzgesetzes gewährleistet. Um diesen für den Bezirk Tempelhof-Schö- neberg wichtigen Aspekt besonders zu berücksichtigen, sollen Regelungen zu erforderlichen bau- lichen / technischen Sicherungsmaßnahmen getroffen werden bzw. eine Verpflichtung, die erforder- lichen und angemessenen Maßnahmen mit dem Bezirksamt rechtzeitig vor Durchführung der ent- sprechenden Baumaßnahmen einvernehmlich abzustimmen, ergänzend vertraglich gesichert werden.

 

 

 

 

Seitens der Wehrbereichsverwaltung wurde im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung darauf hingewiesen, dass bei den Gebäuden innerhalb der Radarsicht (oberhalb von ca. 50 m über Grund) eine Belastung sich dort aufhaltender Personen nicht ausgeschlossen werden kann, da die Radaran- lage den HF-Impuls mit 25 kW abstrahlt. Für das Gebäude im Gasometer ist dieses dabei eher un- wahrscheinlich, da das Stahlgerüst als ‚Faraday’scher Käfig‘ fungiert. Um ein Restrisiko auszuschlie- ßen, wird der künftige Bauherr vertraglich verpflichtet, im Zuge des Monitorings nach Realisierung der Vorhaben die HF-Belastung zu untersuchen und erforderlichenfalls die notwendigen technischen Maßnahmen zu treffen, um die Belastung von Personen zu minimieren bzw. in den entsprechenden Geschossen nur geeignete Nutzungen anzuordnen.

Die Prognose der Lärmimmissionen, die durch einen vom Bezirk geplanten Bolzplatz im Bereich der Nordspitze verursacht wurde, ergab mögliche Richtwertüberschreitungen bei einem neu zu errichten- den Gebäude im Norden des Kerngebietes. Im Hinblick auf mögliche Abwehransprüche der Eigentü- mer der südlich angrenzenden Grundstücke und die Übernahme von Kosten für ggf. erforderliche Schallschutzmaßnahmen erfolgen vertragliche Regelungen.

Da für den Bereich der Südspitze bisher kein Sanierungsvertrag zwischen dem Bezirk Tempelhof- Schöneberg und dem Grundstückseigentümer abgeschlossen wurde, bei dem die künftig zulässigen Nutzungen zugrunde gelegt werden, erfolgt hierzu eine Regelung im städtebaulichen Vertrag. Hiermit wird gesichert, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse gewahrt sind. Dies gilt, soweit Wohnungen ausnahmsweise zugelassen werden, für die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entsprechend.

Weitere vertragliche Regelungen betreffen die Bereinigung der Eigentumssituation. Die Torgauer Straße wird in ihrem gegenwärtigen Querschnitt erhalten. Allerdings befindet sich ein Teil des als Straßenland genutzten Flurstücks 55 im Privateigentum. Hier ist ein Erwerb durch das Land Berlin erforderlich. Eine dreieckige Fläche des Flurstücks 39, das Anfang 2009 durch das Land Berlin er- worben werden soll, wird als Kerngebiet festgesetzt und dient der künftigen Zufahrt zum Kerngebiet. Ein Verkauf an den Eigentümer des angrenzenden Kerngebietes ist beabsichtigt.

Als Ergebnis des faunistischen Gutachtens ist der Verlust eines Fledermausquartiers durch die Schaffung potenzieller Fledermausquartiere in den Neubauten auszugleichen.

 

Darüber hinaus soll im Ergebnis des Umweltberichtes die Rispengrasflur mit der Sandstrohblume an einen anderen Ort umgesetzt werden. Diese Maßnahmen werden gleichfalls im städtebaulichen Vertrag geregelt.

 

 

Darüber hinaus wird auf die artenschutzrechtlichen Regelungen hingewiesen. Zu berücksichtigen ist hierbei insbesondere, dass beim Abriss von Gebäuden zum Schutz von Vögeln keine Beeinträchti- gung der Brut erfolgen darf. Eine Begleitung durch eine ökologische Bauleitung wird empfohlen.

Um eine hochwertige Gestaltung des Außenraumes zu gewährleisten, wird der Grundstückseigentü- mer verpflichtet, im Zuge der Realisierung des Vorhabens einen Realisierungswettbewerb durchzu- führen.

 

Darüber hinaus enthält der Vertrag Regelungen zum Ausschluss von großflächigem Einzelhandel sowie Regelungen zum Lärmschutz im Bereich der Planstraße A (insbesondere zum Schutz der Luise-und-Wilhelm-Teske-Oberschule am Tempelhofer Weg).

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