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Versiegelung GRZ

Posted in GFZ - GRZ, Grundflächenzahl GRZ by ARCHITEKT Dipl.-Ing. Knut G Jeckstadt on 13. Mai 2010

Grundflächenzahl GRZ

Festsetzungen – Besonderheit Tiefgarage :

1. Tiefgarage und Hoch-häuser müssen auf der gleichen Ebene gegründet werden.

2. Die GRZ muss unter 1, nach B-Plan als Wunsch sogar unter 0,8 bleiben.

3. Damit wird die GRZ 0,8 mit 21.000 m² Grundfläche angegeben.

4. Die Umfassungslinie der Tiefgarage ist nicht identisch mit der angegebenen Fläche und liegt auffällig ausserhalb der Baufelder.

5. Während die Baufelder 14, 15 und 15A deutlich von der Umfassung der Tiefgarage ausgekommen sind, gilt das zwar auch für die Baufelder 3 bis 8, allerdings muss man genauer hinsehen, da der Kontrast nicht ganz so prägnant erscheint.

6. Da die zwangsläufig aus konstruktiven Gründen angefallenen Geschosse unterhalb der Baufelder nicht alle gebraucht werden, will man sie in den Bereich der Tiefgarage integrieren und lassen sie auf 31.500 m² mit einer Wunsch-GRZ 0,57 anwachsen.

7. Da weder der Bestand für die Wunsch-GRZ und Wunsch-GFZ, noch die erforderliche Erschliessung  berechnet wurden, sind die Angaben zu gering angesetzt.

8. Der Gesetzgeber geht bei der Berechnung der GRZ für bauliche Anlagen, von den „hinter der Strassenbegrenzungslinie“ liegenden Flächen aus und schliesst so die Erschliessungsflächen aus.

9. Statt dessen wurde die Ermittlung der Wunsch-GRZ, im B-Plan 7-29, auf das gesamte Areal angewendet, ohne die Erschliessung, die auch nicht dargestellt wird, abzuziehen. 

10. Um eine korrekte GRZ und GFZ ermittle zu können, muss eine ohnehin erforderliche „Erschliessungsplanung“ erstellt werden, um Strassenbegrenzungen zu erhalten, wie unter BauNVO § 19 beschrieben, um dann die Flächen zu erhalten, die überbaut werden dürfen.

Zeichnerisch ermittelte Flächen aus dem B-Plan 7-29 :



Neubau Bestand
1 Hotel
1.246,29 m²
2Euref

550,10 m²
3
2.530,93 m²
4 Rep. 1
1.984,74 m²
5 Rep. 2.
1.710,06 m²
6 Rep. 3
1.793,78 m²
7 Rep. 4
1.774,64 m²
8 Penthouse
951,32 m²
9 Schmiede

344,14 m²
10 Messelbau

1.177,83 m²
11 Gasometer

2.704,52 m²
12 Gastronomie

356,33 m²
H. 12

623,74 m²
13 Maschinen

38,78 m²
H. 14
1.845,32 m²
H. 15A
1.189,84 m²
H. 15A
1.619,19 m²
16 Pförtner

61,34 m²
Tiefgarage 32.218,24

Erschliessung 24.000,00

Gasag-Areal 51.148,98

Baufelder
16.646,11
Bestand

5.856,78

11. Aus dem Beispiel 1zur Ermittlung der GFZ, wird die Erschliessungsfläche mit 15.000 m2 angenommen, während im Beispiel 2 die Strassendichte der „Insel“ mit 24.000 m2 übertragen wird, so das ein, für die Bebaubarkeit in Betracht kommendes Areal von 36.000 bzW. 27.000 m2 als Anrechenbar zur Berechnung der GRZ und GFZ angenommen wird. 

Gasag-Areal
51.148,98 m²
Anrechenbar
27.148,98 m²
Baufelder

165.000,00 m²
Bestand

7.200,00 m²
Tiefgarage


Erschliessung
24.000,00 m²




GFZ= 172.200 / 27.000 6,34 172.200,00 m²

12. Für eine korrekte Berechnung muss jedoch, die Erschliessung mit 24.000 m2, der Bestand der baulichen Anlagen auch Berücksichtigung finden, mit der Geschossfläche von 7.200 m2 für die GFZ und 5.900 m2 für die GRZ.

13. Damit ergibt sich eine GRZ n. Beispiel 2

Gasag-Areal
51.148,98 m²
Anrechenbar
27.148,98 m²
Baufelder

16.646,11 m²
Bestand

5.856,78 m²
Tiefgarage

32.218,24 m²
Erschliessung
24.000,00 m²




GRZ= 54.700 / 27.000 2,02 54.721,13 m²


Auszug Begründung :  „2. Maß der Nutzung  „2.2 GrundflächeDie GFZ, liegt nicht bei 3, wie behauptet, sondern bei über 6.

Die durch Baugrenzen umschlossene Fläche ist gleichzeitig die maximal zulässige Grundfläche von Hauptanlagen. Insgesamt können damit maximal 22.700 m2 durch Gebäude überbaut werden. Dieses entspricht einer Grundflächenzahl von 0,41. Durch vorgesehene Tiefgaragen kommen rd. 21.000 m2 hinzu, die unterbaut werden dürfen. Diese entspricht einer zusätzlichen (unterirdischen) Grundflächenzahl von 0,38. Insgesamt ergibt sich damit eine Grundflächenzahl von 0,8. Mit dieser wird die im Kerngebiet gemäß § 17 BauNVO zulässige Obergrenze einer vollständigen Versiegelung (GRZ 1,0) unterschritten. Auch gemäß geltendem Planungsrecht (Reines Arbeitsgebiet des Baunutzungsplans) besteht die Zulässigkeit einer hundertprozentigen Überbauung (Versiegelung).“


BauNVO§ 19 Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche

(1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.

(2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.

(3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist.

(4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von

1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,

2. Nebenanlagen im Sinne des § 14,

3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird,

mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. Soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, kann im Einzelfall von der Einhaltung der sich aus Satz 2 ergebenden Grenzen abgesehen werden

1. bei Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens oder

2. wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde.

Die Indizes der Baudichte bestehen als Verhältniszahl, dem Verhältnis von

GRZ= Summe der Grundflächen aller baulichen Anlagen / Summe Grundstücksfläche,

GFZ=Summe aller oberirdischer Vollgeschosse / Summe Grundstücksfläche ohne Verkehrsflächen.

Zur Berechnung der GFZ werden nur oberirdische bauliche Anlagen mit allen Ebenen einbezogen.

Zur Berechnung der GRZ werden alle baulichen Anlagen mit ihrer Grundfläche einbezogen.

In dem B-Plan 7-29 wurden Unterkellernden der Neubauten in mehreren Ebenen angeordnet und die Tiefgarage in diesen Bereichen ausgespart. Damit entstehen Flächen, die als Tiefgarage nicht nutzbar sind, jedoch unter Einbeziehung der „Unterkellernden“ eine Erweiterung der Tiefgarage darstellt. Werden diese „Unterkellernden“ tatsächlich als Tiefgarage oder Erschliessungsflächen genutzt, dann müssen sie auch in der GRZ-Berechnung berücksichtigt werden.

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