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Archiv / Amtshandlung – Begründung B-Plan 7-29 – Wünschenswerte Planung – Kurzfassung

Posted in Archiv / Amtshandlung - Begründung B-Plan 7-29 - Wünschenswerte Planung - Kurzfassung by ARCHITEKT Dipl.-Ing. Knut G Jeckstadt on 22. April 2010

Kurzfassung der „Begründung“

Während die Zeichnung, B-Plan7-29 nur spärliche Angaben beinhaltet, die Legende lediglich als Übungsblatt dargestellt wird, ist die Begründung ein Sammelsurium der Recherche-Unterlagen und führt weder einen Vorteil noch eine Rechtfertigung an, die die  ”Planung” als wünschenswert erscheinen lässt.

Selbst der Baustadtrat Bernd Krömer kann diese Frage nicht beantworten, seine Euphorie stützt sich einzig und allein auf die Worte, die der Bauherr ihn ins Ohr flüstert.

Natürlich können auf den Plan Festsetzungen vermerkt werden, sie ausserdem in der Begründung zu verstecken entspricht nicht dem Grundsatz des BauGBes.. Doch dessen Bestimmungen wurden alle ausser Kraft gesetzt.

So ist es keine Begründung, vielmehr eine Aufzählung der Schäden die der Plan nach sich zieht. Zudem ein Willkürakt, gedeckt durch die Möglichkeit der Festsetzung. Der Verfasser benötigt 10 Seiten um die viel zu geringen Abstandsflächen zu relativieren, mit der Anmassung Sonnenscheindauer und Verschattungen, selbst verursacht, den Nachbarhäusern zuweisen zu können.

Oder der Umweltbericht mit einem Umfang von 40 Seiten, der sich über Seiten hinweg mit Fledermäusen befasst, eine Begründung für Gebäudehöhen, Lärmzuwachs etc. nicht erklärt, davon spricht, das  ”Vegetationsflächen um ca. 4.000 m2 reduziert” ja zerstört werden, ohne Resonanz auf die geplante Baumasse in Gang zu setzen. So prallen gefundene Problembereiche vom Baumassenprojekt und von der Begründung ab und kommen nicht zum Ausgleich. Versprechen, so zeigt es sich an der Nordspitze: „Erhalten bleiben können die das Gelände einrahmenden randlichen überwiegend aus Pappeln bestehenden Baumreihen, der Lindenbestand und die Bäume in der Nordspitze.“ werden nicht eingehalten und erweisen sich als Lüge.

Als Besonderheit sei der Punkt IV. Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen S. 58, Unterpunkt 9. Aufhebung von Festsetzungen S. 84 .

„9. Aufhebung von Festsetzungen

Durch den Bebauungsplan 7-29 werden die Festsetzungen des Baunutzungsplans und des Bebau- ungsplans XI-113 in seinem Geltungsbereich aufgehoben. Die Aufhebung umfasst im Geltungsbe- reich des Baunutzungsplans neben der festgesetzten Art und des Maßes der baulichen Nutzung auch die Straßen- und Baufluchtlinie bzw. die Baufluchtlinie im Bereich der Torgauer Straße. Im Geltungs- bereich des Bebauungsplans XI-113 werden Straßenverkehrsfläche und Straßenbegleitgrün (Teil der ehem. Westtangentenplanung) sowie eine kleine Gewerbegebietsfläche aufgehoben. Die Festset- zungen entsprechen nicht den aktuellen Planungszielen.“

 

 

Damit wird u.a. die TorgauerStrasse für die Öffentlichkeit gesperrt und ausschliesslich der privaten Nutzung des Bauherrn überlassen. Fussgänger und Radfahren können dann den lang ersehnten Grünweg benutzen, wenn sie zum Bahnhof Schöneberg wollen.


Als Begründung eines Planes ist die vorliegende Zusammenstellung nicht geeignet.

Mit der Gegenüberstellung Aufhebungen und Kerngebiet wird deutlich, das es das „Ausdrückliches Ziel des Bezirksamtes“ ist, alles zu zerstören um etwas neues einzurichten zu können.

„1. Art der Nutzung 1.1 Kerngebiet

Ausdrückliches Ziel des Bezirksamtes ist es, nach jahrelangem Stillstand im Bereich des ehemaligen Gaswerk-Geländes mit einem Kerngebiet ein der verkehrsgünstigen Lage entsprechendes städtebaulich und wirtschaftlich tragfähiges Flächenangebot mit überlokaler Bedeutung zu ermöglichen.“

Mit den gefundenen „Ungereimtheiten“ schliesst ein : „hochwertigen Dienstleistungsstandort zu etablieren“ aus. Es scheitert an den nicht kontrollierbaren Baumassen, die nicht den Ansprüchen gerecht versorgt werden können und der Nichtakzeptanz der Anwohner, deren Wohnqualität auf einen Bruchteil, durch die gegenüberstehenden Baumassen, zurückgegangen sein wird.


Kurzfassung der „Begründung“ Auszüge im Originaltext

Die „Begründung“ ist eher dafür geeignet um das geplante Projekt abzulehnen, als es zu befürworten.

Ausdrückliches Ziel des Bezirksamtes ist es, mit einem Kerngebiet eine langfristig tragfähige städte- bauliche Entwicklung des ehemaligen Gaswerk-Geländes zu ermöglichen.

Die gegenwärtig geltenden Regelungen des Baunutzungsplans lassen weder die beabsichtigte Nutzungsmischung, noch die aus städtebaulichen Gründen erforderlichen Regelungen im Hinblick auf die künftige Bebauungsstruktur und eine städtebauliche Feinsteuerung der Gebäudehöhen zu.

Aus diesen Gründen ist die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die künftigen Nutzungen erforderlich.

Im Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004 (ABI. S. 95), zuletzt geändert am 23. und 25. September 2008 (ABl. S. 2330), ist das Plangebiet als gemischte Baufläche M2 dargestellt.

Für diese Baustufe ist nach § 7 Nr. 16 BO 58 eine geschlossene Bauweise vorgeschrieben. Zulässig ist im reinen Arbeitsgebiet dieser Baustufe eine Grundflächenzahl bis 0,5 bei einer Baumassenzahl von 6,0. Durch den Bebauungsplan XI-A erfolgte eine Überleitung auf Regelungen der Baunutzungsverordnung von 1968, insbesondere zum Maß der baulichen Nutzung.

2.4.11 Planfestgestellte Anlagen – KEINE

2.4.13 Anlagenschutzbereich

Gebäude mit einer Höhe von mehr als 50 m über Grund können dennoch die Radarsicht beeinträchtigen.

Der letzte noch erhaltene, im Jahr 1910 erbaute Gasbehälter, der Schöneberger Gasometer, soll sa- niert werden und künftig das Symbol des Europäischen Energieforums sein. Mit einer Höhe von fast 77,5 m ist er gleichzeitig das weithin sichtbare Wahrzeichen des Kompetenz- und Technologiezentrums für Energie. Innerhalb der Stahlkonstruktion des ehemaligen Gasometers sollte ein neues Gebäude mit einer Höhe von ursprünglich 67,0 m über Gelände entstehen, das Tradition und Moderne verbindet. Der Gasometer sollte erhalten bleiben und auch künftig das höchste Gebäude im Plangebiet sein.

eine Geschossfläche von insgesamt rd. 163.800 m2.

Trotz Eingabe des Fehlers ab-gewägt: „Für das Gebäude im Gasometer ist dieses dabei eher unwahrscheinlich, da das Stahlgerüst als ‚Faraday’scher Käfig‘ fungiert.“

3.4.2 Prognose des Umweltzustandes mit Durchführung der Planung

Durch das Bauvorhaben im Kerngebiet wird ein großer Teil der vorhandenen Vegetation ein- schließlich des Baumbestandes innerhalb der Fläche bedingt durch die neue Bebauung, die Altlastensanierung und den anschließenden Bau der Tiefgarage verloren gehen. Im Bereich der neuen südlichen Zufahrt Planstraße A geht die Vegetation komplett verloren. Nördlich des Gasometers bleibt eine Fläche von ca. 3.000 m2 erhalten. Vom Baumbestand gehen 77 Bäume verloren. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Pappeln (35), Platanen (19), Robinien (9), Kastanien (4), Götterbäume (2), Spitzahorn (3), Winterlinde (1) und Birke (4). Die Auswirkungen werden sich auf das Plangebiet beschränken.

Lufthygiene und Lärm

Der zu erwartende Fahrzeugverkehr wird ca. 8.300 Fahrzeuge pro Tag umfassen.

Der Gutachter: „Verkehrsbelegung von 7.200 Kfz/24 h zu rechnen“

Besonnungsverhältnisse auf den Fassaden und den Freiflächen

In der kritischen Winter-Jahreszeit gibt es 6 Häuser, deren Fassaden weniger als 1 Stunde am Tag bzw. gar nicht besonnt sind. Es sind die Ebersstraße Nr. 76, 76a, 84, 11 und 14 sowie die Cheruskerstraße 33 und 34.

Durch die geplante Bebauung werden Teile der bestehenden Vegetation zerstört, der Baumbestand insbesondere in den Randbereichen kann zum größten Teil erhalten bleiben. Es ist davon auszugehen, dass die Vegetationsflächen um ca. 4.000 m2 reduziert werden.

9. Beteiligung der Öffentlichkeit

Insgesamt gingen während der vorgegebenen Frist 227 schriftliche Stellungnahmen ein. Die häufigsten Einwendungen betrafen wie bei der frühzeitigen Bürgerbeteiligung Befürchtungen im Hinblick auf die Auswirkungen des Vorhabens auf das Umfeld. Genannt wurden u.a. das zunehmende Verkehrs- aufkommen, die zusätzliche Verschattung und die fehlende städtebauliche Einfügung (Gebäudehöhen, Gebäudedichte, Schutz der Denkmale). Kritisiert wurde häufig auch die vorgesehene Festsetzung eines Kerngebiets sowie die nach Meinung der Bürger nur eingeschränkte Berücksichtigung von Grünflächen und der Belange des Naturschutzes.

9. Aufhebung von Festsetzungen

 

 

Durch den Bebauungsplan 7-29 werden die Festsetzungen des Baunutzungsplans und des Bebauungsplans XI-113 in seinem Geltungsbereich aufgehoben. Die Aufhebung umfasst im Geltungsbereich des Baunutzungsplans neben der festgesetzten Art und des Maßes der baulichen Nutzung auch die Straßen- und Baufluchtlinie bzw. die Baufluchtlinie im Bereich der Torgauer Straße. Im Geltungs- bereich des Bebauungsplans XI-113 werden Straßenverkehrsfläche und Straßenbegleitgrün (Teil der ehem. Westtangentenplanung) sowie eine kleine Gewerbegebietsfläche aufgehoben. Die Festset- zungen entsprechen nicht den aktuellen Planungszielen.

7. Allgemein verständliche Zusammenfassung

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 7-29 liegt im Bezirk Tempelhof-Schöneberg von Berlin. Durch Aufgabe der bisherigen Nutzung des GASAG-Geländes mit Niedrigdruckgasbehälter kann das Gebiet im Rahmen der Planung einer neuen Nutzung zugeführt werden. Die angestrebte Nutzung entspricht den Nutzungen eines Kerngebietes. Insbesondere sind vorgesehen: die Ansiedlung von Einrichtungen mit dem Schwerpunkt ‚Energie‘ zu einem Europäischen Energieforum mit integriertem Hotel, Büronutzungen, eine private Universität, Gastronomie und Werkstätten. Deshalb soll dieser Bereich im Bebauungsplan als Kerngebiet festgesetzt werden. Die vorgesehenen Festsetzungen des Bebauungsplanes ermöglichen eine Verdichtung und höhere Gebäude als im Bestand vorzufinden sind. Gleichzeitig begrenzen die beabsichtigten Festsetzungen das Maß der Bebauung gegenüber den baulichen Möglichkeiten eines Kerngebietes. Zudem sollen nördlich und südlich der Kerngebiets- fläche öffentliche Grünflächen und im Süden eine neue Erschließungsstraße mit angrenzenden Be- gleitgrün festgesetzt werden.

Durch den Bebauungsplan wird die bisher zulässige fast vollständige Versiegelung begrenzt, gege- nüber der Bestandssituation wird sie nicht erhöht, daher ist für das Vorhaben gemäß § 1a Absatz 2 Satz 4 BauGB kein Ausgleich im Sinne der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz erforderlich. Es ist mit einem Baumverlust zu rechnen, der im Rahmen der Baumschutzverordnung auszugleichen ist. Erhalten bleiben können die das Gelände einrahmenden randlichen überwiegend aus Pappeln bestehenden Baumreihen, der Lindenbestand und die Bäume in der Nordspitze.

Aus Gründen des Artenschutzes wurden die Vögel, die Fledermäuse und die Reptilien (nur die Zaun- eidechse) auf Vorkommen relevanter Arten, für die die Zugriffsverbote des § 42 Bundesnaturschutz- gesetz gelten, untersucht. Für die Vögel sind die Brutzeiten bei Baumfällungen beachtlich, ansonsten kann davon ausgegangen werden, dass die Populationen der dort vorkommenden Vogelarten erhal- ten bleiben, da sie im Umfeld ausreichend alternative Nist- und Ruhestätten vorfinden. Die Zaunei- dechse kommt nicht vor. Für die Zwergfledermaus besteht ein Verdacht auf ein Sommerquartier. Hier sind vorbeugende Maßnahmen zur Errichtung von 5 Ersatzquartieren durchzuführen und bei Abriss des betroffenen Gebäudes vorkehrende Maßnahmen zum Schutz der Tiere zu treffen. Die Jagdhabi- tate bleiben überwiegend erhalten oder werden durch die Planung ersetzt.

Die klimatische Situation ändert sich durch die neue zu erwartende Bebauung nur geringfügig. An zwei Stellen im öffentlichen Raum ist die Entstehungsgefahr von starken Windböen erhöht. Es wer- den Maßnahmen zur Reduzierung der Windböen empfohlen und entsprechende Festsetzungen ge-Bebauungsplan 7-29 57

Begründung

troffen. Die Untersuchungen zur Lufthygiene haben keine Auswirkungen durch das Bauvorhaben ergeben, die zur Überschreitung von Grenzwerten führen würden. Die Lärmuntersuchungen haben eine Grenzwertüberschreitung an der neuen Zufahrtsstraße im Bereich der Luise- und Wilhelm- Teske-Oberschule ergeben. Hier ist eine Geschwindigkeitsreduzierung auf 30 km/h oder ggf. andere aktive oder passive Lärmschutzmaßnahmen nach vorheriger Begutachtung erforderlich, um die Grenzwerte der 16. Verordnung zum Bundes-Immissionsschutzgesetz einzuhalten. Im Kerngebiet sind Maßnahmen zum passiven Lärmschutz an den geplanten Gebäuden erforderlich, die durch den bestehenden Lärm der S-Bahn und durch den geplanten Bolzplatz auf der Nordspitze hervorgerufen werden. Von der zusätzlich verursachten Verschattung sind 7 Gebäude erheblich betroffen, da sie im Winter weniger als eine Stunde bzw. gar keine Sonne erhalten. Durch die Reduzierung der Gebäude- höhe einiger Gebäude konnte weitere Beeinträchtigungen durch die Verschattung vermieden werden. Da die Abstandsflächentiefen zu den benachbarten Gebäuden der Bauordnung für Berlin eingehalten werden sind keine weitergehenden Maßnahmen vorgesehen.

Im Rahmen der Umsetzung des Bebauungsplanes werden umfangreiche Maßnahmen zur Altlasten- sanierung durchgeführt. Für alle Teilbereiche ist die Sanierung vertraglich gesichert. Nach der Sanie- rung steht der geplanten Nutzung in Bezug auf Bodenzustand nichts mehr entgegen. Die Flächen müssen nicht mehr als Altlast gekennzeichnet werden. Mit dieser Sanierung ist eine erhebliche Ent- lastung der Umweltsituation bezogen auf die Schutzgüter Boden, Wasser und Mensch verbunden.

1.1 Kerngebiet

Ausdrückliches Ziel des Bezirksamtes ist es, nach jahrelangem Stillstand im Bereich des ehemaligen Gaswerk-Geländes mit einem Kerngebiet ein der verkehrsgünstigen Lage entsprechendes städtebau- lich und wirtschaftlich tragfähiges Flächenangebot mit überlokaler Bedeutung zu ermöglichen. Ein Kerngebiet dient gemäß § 7 Baunutzungsverordnung überwiegend der Unterbringung von Handels- betrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Bestimmte Nutzungen sollen allerdings ausgeschlossen werden, da sie dem Ziel, hier einen hochwertigen Dienstleistungsstandort zu etablieren, widersprechen.

Aufgrund der stadträumlichen Situation in unmittelbarer Nähe zum Fernbahnhof Südkreuz, der Auto- bahnausfahrt am Sachsendamm und zwei S-Bahn-Trassen mit dem Kreuzungsbahnhof Schöneberg sowie in Verflechtung mit dem im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg als ‚Städtischen Kern- bereich‘ im Bereich der ‚Inneren Stadt‘ Berlins definierten Bereich Schöneberg-Südkreuz eignet sich das Gebiet für eine Kerngebietsnutzung, auch wenn sich im Umfeld an der Ebersstraße und der Schöneberger Insel Wohngebäude mit einer Vielzahl kleiner Gewerbebetriebe befinden.

Das Investitionsinteresse des Eigentümers war der Anstoß für Überlegungen zur nachhaltigen Ent- wicklung des Standortes. Die vom Investor geplante Nutzung unterstützt und ergänzt die Planungs- absichten des Bezirksamtes. Dabei soll zurzeit auf dem Gelände die Ansiedlung von Unternehmen und wissenschaftlichen Einrichtungen mit dem Schwerpunkt ‚Energie‘ ermöglicht werden mit einer kerngebietstypischen Mischung von Büronutzungen, sonstigen Dienstleistungen, Gastronomie und Beherbergungsgewerbe. Konkret beabsichtigt der Grundstückseigentümer, an der Südspitze ein Ho- tel mit angeschlossenem Boardinghaus (auf Zeit zu mietende Appartements) und ein Technologie- zentrum zu errichten. Das künftige Gebäude unmittelbar an der Torgauer Straße soll Räumlichkeiten für eine geplante private Hochschule / Universität aufnehmen und Zwecken der Weiterbildung dienen. Für den nördlich davon gelegenen Teil des Kerngebietes sind überwiegend Bürogebäude für Firmen- repräsentanzen vorgesehen. Sie sollen auch in einem neuen Gebäude innerhalb des Gasometers angesiedelt werden. Eines der Gebäude im Kerngebiet könnte von verschiedenen Verbänden und Organisationen genutzt werden. In den denkmalgeschützten Gebäuden sind u.a. gastronomische Einrichtungen vorgesehen. Alle beabsichtigten Nutzungen sind in einem Kerngebiet zulässig.

Ausschluss anderer Nutzungsarten

Ein Sondergebiet, das die derzeit vom Eigentümer geplanten Energienutzungen inhaltlich aufgreifen würde (wie im Rahmen der Auslegung von mehreren Bürgern gewünscht), wäre für das Gebiet nicht zweckdienlich, da nicht allein auf z.B. energiebezogene Nutzungen abgezielt werden soll und damit das für die Festsetzung eines Sondergebietes erforderliche Unterscheidungsmerkmal nach § 11 Abs. 1 Baunutzungsverordnung nicht gegeben wäre. Das Kerngebiet bietet eine hinreichende Flexibilität für künftige Nutzungen, anders als etwa ein ‚Sondergebiet Energie‘.

Die Festsetzung eines Gewerbegebietes kommt bereits deswegen nicht in Betracht, da der Störgrad der hier zulässigen Betriebe höher wäre als in einem Kerngebiet. Auch kann in Gewerbegebieten nicht ausgeschlossen werden, dass hier nachts produziert wird – mit entsprechenden Lärmbe- lästigungen für die Anwohner. Dieses soll vermieden werden.

Da an diesem Standort Wohnungen nur ausnahmsweise zugelassen werden sollen, ist die Festset- zung eines Mischgebietes nicht möglich. Für Mischgebiete charakteristisch ist ein ausgewogenes Verhältnis von Wohnungen und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben. Wohnnutzungen wä- ren angesichts des Umgebungslärms durch die Verkehrstrassen auch hinsichtlich des Immissions- schutzes problematisch.

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