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Grundwissen Art und Maß der baulichen Nutzung GRZ – GFZ

Posted in Art und das Maß der baulichen Nutzung by ARCHITEKT Dipl.-Ing. Knut G Jeckstadt on 17. April 2010

Ein Bebauungsplan sollte die Nutzung widerspiegeln ! 

Es gehört zur gängigen Praxis, zunächst die Art und das Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen ausführlicher zu betrachten. ¹

Darstellungskunst GFZ BauNVO § 20 GFZ

In der Darstellung B-Plan 7-29 fehlen Verkehrsflächen. Verkehrsflächen dienen der Zugänglichkeit von Räumen und Orten.

Nach dem BauGB § 9 Abs. 1 werden unter Nr. 11  Verkehrsflächen als Inhalt eines Bebauungsplanes angeben, allerdings werden sie bei der Berechnung von GFZ und GRZ, von der Gesamtfläche abgezogen.

Der Gesetzgeber geht davon aus, das ein Grundstück oder ein Baufeld an der Strasse liegt, da das geplante Objekt eine, der Funktion entsprechende Verkehrsfläche benötigt, die jedoch hinter der „Strassenbegrenzungslinie“ liegt und als Erschliessung anzusehen ist, die in die oben beschriebene Berechnung nicht eingeht.

Die Aufsteller des B-Plans 7-29 verschwiegen die Verkehrsfläche, aber verschoben sie zum Dividenden, mit dessen Divisor der Grundstücksfläche entsprechend, zum Quotient GFZ 3 wird !

Wird der Dividend kleiner, wird der Quotient Grösser !

Ermittlung der Geschossflächenzahl (Senatsverwaltung)

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt die Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche – hier die Blockfläche – an.
Für die Ermittlung der GFZ gilt:
Die Summe aller Geschossflächen, der auf einer Blockfläche befindlichen Gebäude(teile), wird durch die Blockgröße dividiert. Die Geschossfläche eines Gebäudes errechnet sich dabei aus der Summe der Fläche aller Vollgeschosse. (In der Regel bedeutet dies: Anzahl der Vollgeschosse multipliziert mit der Grundfläche des Gebäudes).

Zuerst wurde die reale Gebäudefläche der jeweiligen Blockfläche ermittelt.
Da die Gebäudeflächen nicht mit den Blockflächengrenzen übereinstimmen, wurden nur die Anteile der Gebäudeflächen summiert, die sich tatsächlich innerhalb der Blockflächengrenzen befinden. Dies wurde durch die Verschneidung der Gebäudegrenzen aus der Automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) mit den Blockflächen der Blockkarte 1:5000 (ISU5) realisiert. Die außerhalb der Blockflächen liegenden Gebäudeteile, z. b. auf Verkehrsflächen (Straßenland), wurden demnach nicht berücksichtigt.

Darstellungskunst GRZ BauNVO § 19 GRZ

Wie man dem B-Plan 7-29 entnehmen kann, wurde die Tiefgarage im Bereich der Hochhäuser ausgespart. Nicht weil man an diesen Stellen keine Tiefgarage haben will, nein, weil da ja schon ein Keller liegt, der als Tiefgarage genutzt werden soll. der Baustadtrat Bernd Krömer verteidigt dieses Vorgehen mit den Worten :

„Die Festsetzung des Bebauungsplanentwurfs 7-29 ermöglichen in dem Plangebiet die Errichtung einer Tiefgarage in zwei Ebenen (TGa2) mit einer Zu- und Ausfahrt an der Torgauer Straße. Gemäß der Darstellungssystematik des von der Senatsverwaltung herausgegebenen Handbuchs “Verbindliche Bauleitplanung“ beschränkt sich die zeichnerische Umgrenzung der Tiefgaragenflächen generell auf die Flächen außerhalb der Baugrenzen, d.h. auf Flächen, die lediglich unterbaut werden können, auch wenn die Tiefgarage in ihrer tatsächlichen Ausdehnung in die Grundfläche des Baukörpers einbezogen ist.

Sämtliche Tiefgaragenflächen sind bei der GRZ-Berechnung in dem betreffenden Plangebiet berücksichtigt worden, sowohl die unter dem Gebäude möglichen als auch die außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzten Tiefgaragenflächen. Insgesamt können auf dem Grundstück maximal 22.700 m2 überbaut werden. Durch die vorgesehenen Tiefgaragen kommen noch rd. 21.000 m2 hinzu, die unterbaut werden können. Bei einer Grundstücksfläche von ca. 54.760 m2 ergibt sich daraus eine GRZ von 0,8.“

Die BauNVO § 20 unterscheidet, zwischen „Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen“ und n. § 19 „(mit Vollgeschossen) überdeckt werden darf“ und „lediglich unterbaut“ !

„BauNVO § 20 GFZ : (2) Die Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind.

„BauNVO § 19 GRZ : (3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist. (4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 2. Nebenanlagen im Sinne des § 14, 3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen.“   

Feststellungen – Besonderheit Tiefgarage :

1. Tiefgarage und Hochhäuser müssen auf der gleichen Ebene gegründet werden.

2. Die GRZ muss unter 1, nach B-Plan als Wunsch sogar unter 0,8 bleiben.

3. Damit wird die GRZ 0,8 mit 21.000 m² Grundfläche angegeben.

4. Die Umfassungslinie der Tiefgarage liegt auffällig ausserhalb der Baufelder.

5. Während die Baufelder 14, 15 und 15A deutlich von der Umfassung der Tiefgarage ausgekommen sind, gilt das zwar auch für die Baufelder 3 bis 8, allerdings muss man genauer hinsehen, da der Kontrast nicht ganz so prägnant erscheint.

6. Da die zwangsläufig aus konstruktiven Gründen angefallenen Geschosse unterhalb der Baufelder nicht alle gebraucht werden, will man sie in den Bereich der Tiefgarage integriert und lassen sie auf 31.500 m² mit einer Wunsch-GRZ 0,57 anwachsen.

7. der Unterschied zwischen GFZ und GRZ besteht in der Tatsache, das bei der GFZ ausschliesslich oberirdisch angeordnete bauliche Anlagen betrachtet werden. Dem gegenüber werden bei der GRZ lediglich unterirdische bauliche Anlagen betrachtet, folglich besteht eine klare Trennung.

8. Bei der „Planreife“ wird eine Mischung vorgenommen, indem der Baustadtrat als Vorsteher des Stadtplanungsamtes sagt :  das durch das Hochhaus bereits eine Unterbauung besteht, die als Tiefgarage genutzt, aber nicht dargestellt werden muss,  als GRZ zur Berechnung herangezogen werden muss. Darin irrt der Baustadtrat ! Nach BauGB § 11 auch die Darstellung erforderlich ist :  Nr. “ 4. die Flächen für Nebenanlagen, die auf Grund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind, wie Spiel- , Freizeit- und Erholungsflächen sowie die Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten;“

Die BauNVO § 20 unterscheidet, zwischen „Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen“ und n. § 19 „(mit Vollgeschossen) überdeckt werden darf“ und „lediglich unterbaut“ !

„BauNVO § 20 GFZ : (2) Die Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind.

„BauNVO § 19 GRZ : (3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist. (4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 2. Nebenanlagen im Sinne des § 14, 3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen.“

9. Da weder der Bestand für die Wunsch-GRZ und Wunsch-GFZ, noch die erforderliche Verkehrsflächen weder geplant geschweige denn bei der Berechnung als Verkehrsfläche  berücksichtigt wurden, sind die Angaben zu gering angesetzt.

10. Der Gesetzgeber geht bei der Berechnung der GFZ und GRZ für bauliche Anlagen, von den „hinter der Strassenbegrenzungslinie“, folglich ausserhalb des Baufeldes liegenden Flächen aus.

Damit gehören Verkehrsflächen, die nach BauGB § 1 Abs. 1 Nr. 11 jedoch als Inhalt eines Bebauungsplanes anzugeben bzw. einzuzeichnen sind, nicht in die Berechnung von GFZ und GRZ.

Noch einmal, der Gesetzgeber geht davon aus, das ein Grundstück an der Strasse liegt, dass liegt es ja auch, aber nicht die Baufelder, die benötigen Verkehrsflächen die mit denen hinter der „Strassenbegrenzungslinie“ liegenden eine Erschliessung darstellen.

11. Statt dessen wurde die Ermittlung der Wunsch-GRZ, im B-Plan 7-29, auf das gesamte Areal angewendet, ohne die Verkehrsflächen, die auch nicht dargestellt werden, abzuziehen. 

12. Um eine korrekte GRZ und GFZ ermitteln zu können, muss eine ohnehin erforderliche „Verkehrsfläche“ erstellt werden, um Strassenbegrenzungen zu erhalten, wie unter BauNVO § 19 beschrieben, um dann die Flächen zu erhalten, die überbaut werden dürfen.

Zeichnerisch ermittelte Flächen aus dem B-Plan 7-29 :



Erschliessung Neubau Bestand Baufläche
1 Hotel

1.246,29 m²

2Euref


550,10 m²
3

2.530,93 m²

4 Rep. 1

1.984,74 m²

5 Rep. 2.

1.710,06 m²

6 Rep. 3

1.793,78 m²

7 Rep. 4

1.774,64 m²

8 Penthouse

951,32 m²

9 Schmiede


344,14 m²
10 Messelbau


1.177,83 m²
11 Gasometer


2.704,52 m²
12 Gastronomie


356,33 m²
H. 12


623,74 m²
13 Maschinen


38,78 m²
H. 14

1.845,32 m²

H. 15A

1.189,84 m²

H. 15

1.619,19 m²

16 Pförtner


61,34 m²
Tiefgarage
32.218,24


Erschliessung
24.000,00


Gasag-Areal
51.148,98


Baufelder

16.646,11

Bestand


5.856,78
Baufläche Oberirdisch



22.502,89 m²
Baufläche Oberirdisch Erschliessung



46.502,89 m²
Unversiegelt

3.404,39

Gasag-Areal

51.148,98 m²

Anrechenbar

27.148,98 m²

Baufelder


16.646,11 m²
Bestand


5.856,78 m²
Tiefgarage


32.218,24 m²
Erschliessung

24.000,00 m²







GRZ= 54.700 / 27.000
2,02 54.721,13 m²












Gasag-Areal

51.148,98 m²

Anrechenbar

27.148,98 m²

Baufelder


165.000,00 m²
Bestand


7.200,00 m²
Tiefgarage




Erschliessung

24.000,00 m²







GFZ= 172.200 / 27.000
6,34 172.200,00 m²

11. Aus dem Beispiel 1 zur Ermittlung der GFZ, wird die Erschliessungsfläche mit 15.000 m2 angenommen, während im Beispiel 2 die Strassendichte der „Insel“ mit 24.000 m2 übertragen wird, so das ein, für die Bebaubarkeit in Betracht kommendes Areal von 36.000 bzW. 27.000 m2 als Anrechenbar zur Berechnung der GRZ und GFZ angenommen wird. 


12. Für eine korrekte Berechnung muss jedoch, die Erschliessung mit 24.000 m2, und der Bestand der baulichen Anlagen Berücksichtigung finden, mit der Geschossfläche von 7.200 m2 für die GFZ und 5.900 m2 für die GRZ.

13. Damit ergibt sich eine GRZ n. Beispiel 2

Gasag-Areal
51.148,98 m²
Anrechenbar
27.148,98 m²
Baufelder

16.646,11 m²
Bestand

5.856,78 m²
Tiefgarage

32.218,24 m²
Erschliessung
24.000,00 m²




GRZ= 54.700 / 27.000 2,02 54.721,13 m²


Gasag-Areal
51.148,98 m²
Anrechenbar
27.148,98 m²
Baufelder

165.000,00 m²
Bestand

7.200,00 m²
Tiefgarage


Erschliessung
24.000,00 m²




GFZ= 172.200 / 27.000 6,34 172.200,00 m²

Die GFZ, liegt nicht bei 3, wie behauptet, sondern bei über 6.


Auszug Begründung :  „2. Maß der Nutzung  2.2 Grundfläche

Die durch Baugrenzen umschlossene Fläche ist gleichzeitig die maximal zulässige Grundfläche von Hauptanlagen. Insgesamt können damit maximal 22.700 m2 durch Gebäude überbaut werden. Dieses entspricht einer Grundflächenzahl von 0,41. Durch vorgesehene Tiefgaragen kommen rd. 21.000 m2 hinzu, die unterbaut werden dürfen. Diese entspricht einer zusätzlichen (unterirdischen) Grundflächenzahl von 0,38. Insgesamt ergibt sich damit eine Grundflächenzahl von 0,8. Mit dieser wird die im Kerngebiet gemäß § 17 BauNVO zulässige Obergrenze einer vollständigen Versiegelung (GRZ 1,0) unterschritten. Auch gemäß geltendem Planungsrecht (Reines Arbeitsgebiet des Baunutzungsplans) besteht die Zulässigkeit einer hundertprozentigen Überbauung (Versiegelung).“


Stellplätze
 

Aus den angegebenen 42.000 m2 Brutto- werden 29.400 m2 Nettofläche, auf denen 1.100 Stellplätze angeordnet werden könnten.

Auszug Bayerische Stellplatzverordnung § 24

Mangels einer Stellplatzverordnungen für Berlin, werden andere Bundesländer (Hamburg und Bayern) betrachtet um ein Maß der Stellplätze zu finden. Dort werden pro 30 und 40, also 35 m2 im Mittel Nettofläche 1 Stellplatz verlangt, mit einem 20%igen Besucheranteil. Auf eine 165.000 m2 grosse Fläche bezogen, sind es 4.300 Stellplätze die vorzuhalten sind. Mit der geplanten Zuwegung würden 4,3 Stunden benötigt werden um die Stellplätze zu füllen. Bei 1.200 wären es nur 1,2 Stunden !

Im Umkehrschluss reichen die Stellplätze für eine Geschossfläche von 46.000 m² aus !

Brutto ≉ Netto, mindestens 40 % sind Konstruktionsflächen und Erschliessungsbauten, daher muss mit 0,6 ein Minderungsfaktor eingesetzt werden, um Flächen gleicher Art zu erhalten !

Der Bauherr beginnt die Rechnung von hinten, er sagt : Wird davon ausgegangen, dass davon 1.500 Stellplätze unterirdisch geschaffen werden, ergibt sich bei einer durchschnittlichen Fläche von 27 m2 / Stellplatz ein Flächenbedarf von 40.500 m2. Die Anzahl der Tiefgaragengeschosse wird auf zwei unterirdische Geschosse begrenzt, um zu gewährleisten, dass durch die Anlage der Tiefgaragen kein Eingriff in das Grundwasser erfolgt. Insgesamt steht damit eine Grundfläche von rd. 42.000 m2 für die Tiefgarage zur Verfügung. Auch wenn teilweise unterhalb der Baufelder Stellplätze angeordnet werden, ergibt sich daraus nicht, dass die Flächen für Tiefgaragen überdimensioniert sind. Es ist zu berücksichtigen, dass aufgrund der geplanten Hauptzufahrt im Süden des Plangebietes und der Ausdehnung der künftigen Tiefgarage sich ein über den üblichen Durchschnittswerten liegender Flächenbedarf ergeben kann. Darüber hinaus kann sich im Zuge der konkreten Planung ergeben, dass aufgrund des Zuschnittes die Fläche nicht vollständig ausgenutzt werden kann. Hierfür sind im begrenzten Umfang Spielräume erforderlich. Gleichzeitig soll vermieden werden, dass durch Zulassung einer zu geringen Stellplatzzahl durch die künftigen Nutzer auf an- grenzende Quartiere ausgewichen wird.“ 

1500*27/0,6=67.500 m2, aber- Die Tiefgarage ist mit einer Fläche von 2 x 34.0000 m2 im Bebauungsplan eingezeichnet.

Möglich : 68.000 / 27 * 0,6 =  1.500 Stellplätze

Erforderlich : 165.000 * 0,6 / 35,00 = 2.800 Stellplätze

———–

Fussnote

1 /

Die Begründung zum Bebauungsplan

Rechtliche Anforderungen und praktische Empfehlungen

vorgelegt von Diplom-Ingenieur Bernhard Weyrauch

aus Berlin

von der Fakultät VI – Planen Bauen Umwelt der Technischen Universität Berlin zur Erlangung des akademischen Grades

Doktor der Ingenieurwissenschaften – Dr.-Ing. –

Promotionsausschuss

Vorsitzender: Berichterin: Berichter:

Prof. Dr. D. Henckel Prof. E. Pahl-Weber Prof. Dr. G. Schmidt-Eichstaedt

genehmigte Dissertation

Tag der wissenschaftlichen Aussprache: 15. Februar 2010

Berlin 2010 D 83

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