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Äussere und Innere Erschliessung

Posted in Erschliessung by ARCHITEKT Dipl.-Ing. Knut G Jeckstadt on 14. April 2010

Was ist Innen ? Was ist Aussen ?

Eine scheinbar einfache Frage, jedoch nicht für das Bezirksamt Schöneberg, zuständig für Erschliessungsfragen eines Bebauungsplanes.

Denn mit einer Erschliessung ist zwar immer eine Nutzbarmachung einer „Sache“ verbunden, so wie Gebäude des Bestandes und geplante Gebäude der Baufelder des Gasag-Areals, jedoch sieht das Amt das Areal von Aussen und behauptet „Das Gasag-Areal liegt an einer öffentlichen Strasse und ist deshalb grundsätzlich erschlossen“ !  

Zu betrachten sind allerdings die Planungs- und Bestands-Einheiten die zu erschliessen sind ! 

Äussere Erschliessung

Die äussere Erschliessung bildet die Torgauer-Rest-Strasse, an der Zwei Ausfahrten liegen werden und die geplante PlanstrasseA. Allerdings wird sie  als mehrere Meter tiefer Graben oder Tunnel die Torgauer Strasse kreuzen, siehe Planungsfehler,  da ein tiefer liegendes Güterbahngleis als Höhe zu beachten sein wird.

Da die RestTorgauerStrasse nicht ausgebaut und die festgelegte Strassenbegrenzung von 1902 aufgehoben werden soll, werden sie den Anwohnern nicht zur Verfügung stehen, obwohl die PlanstrasseA vom Land Berlin als „Öffentliches Strassenland“ übernommen und unterhalten werden soll. Somit wird die „Öffentliche Grünanlage“ auch nur Privat genutzt und vom Land Berlin unterhalten werden müssen, geregelt im „Städtebaulichen Vertrag“.

Innere Erschliessung

Die innere Erschliessung, als Verbindung der Baufelder und der Gebäude des Denkmalbestandes untereinander, insbesondere zwei geplante Ausfahrten, die das Wegenetz mit der Torgauer Strasse verbinden, wurde in dem B-Plan 7-29 nicht dargestellt.

Zur technischen Organisation eines derartigen baulichen Komplexes, ist neben der Erschliessung der Baufelder auch eine Betriebsebene zu beschreiben, die erforderlich wäre um einen funktionierenden Ablauf in der Anlage ermöglichen zu können.

Die Erschliessung wurde absichtlich nicht dargestellt, da sie bei der Berechnung der GFZ hätte abgezogen werden müssen, siehe Berechnungsbeispiele. Damit wurde zwar die Berechnung gefälscht, jedoch konnte die Baudichte nicht verändert werden.

Ohne Strassen wird der Plan nicht funktionieren, ein Dilemma, denn man wird sie Bauen müssen, obwohl sie nicht zulässig sind und somit ohnehin die GFZ überbauen.  

Gleichzeitig wird aus organisatorischen Gründen die Verlagerung etlicher Funktionseinheiten in den Untergrund unumgänglich, damit steigt die GRZ.

Geplant wurde nur die Tiefgarage, die aus Baulichen- und Sicherheitsgründen jedoch nicht als Betriebsebene genutzt werden kann, so wird eine selbstständige Betriebsebene erforderlich werden, die allerdings in die GRZ einfliesst und sie überbaut.

Betriebsebene

Das die Betriebsebene in den Untergrund verlagert werden muss, ist zwar offensichtlich, jedoch verschweigt es der Bauherr.

Mit der „Schweitzer Käse“-Taktik beginnt der Bauherr zwar zu tricksen, jedoch bereitet er damit auch die Betriebsebene vor.

Eine sich ergebende Betriebsebene, als Raum für Wartung und Instandhaltung, mit durchgängigen Verbindungswegen im Kellerbereich der Hochhäuser und der bestehenden Denkmäler, wird als zusätzliche Tiefgeschossebene über der Tiefgarage, erforderlich werden und als Infrastruktur die Logistik mit entsprechenden Flächen versorgen.

Die Parkraum-Ebenen sind zur Aufnahme der störungsfreien betrieblichen Versorgung nicht geeignet. In dem B-Plan sind sg. Baufelder eingezeichnet, als Parzellen, die erworben werden können. Damit hat der Bauherr die Möglichkeit diese Rohparzellen zu verkaufen. Ohne eine sichere Erschliessung sind sie jedoch wertlos.

Nun obliegt es dem Bauherrn, das Innere des Areals, unter dem Aspekt der Vorfinanzierung, zu erschliessen.

Mit der angedachten Tiefgarage entsteht ein baulicher Konflikt, mit ihrer grösseren Fläche schliesst sie alle Neubauten ein, die mit ihr die gleiche Gründungstiefe haben. Damit entstehen drei Untergeschosse der Neubauten, von denen zwei nicht gebraucht werden, jedoch auf den Ebenen der Tiefgarage liegen jedoch als solche, wegen der dann steigenden GRZ, nicht genutzt werden dürften.

Da der Erdgeschossbereich als Erschliessungsebene nicht genutzt werden kann, sie ist viel zu gering und würde den Geschäftsverkehr stören, muss eine Betriebsebene eingefügt werden, die, entsprechend ausgelegt, alle Verkehre zur Versorgung der Anlage tragen können muss.

Daraus ergibt sich ein Lösungsansatz: Die gesamte Anlage als ein Stück zu betrachten, als einen Komplex.

Lösungsansatz  „Komplex“

Der Potsdamer Platz hat seine Logistik in den Untergrund verlegt, obwohl „oben“ Strassen existieren die befahrbar, jedoch zur Versorgung der Gebäude bei weitem nicht ausreichend sind.

Damit die Installation und Wartung der technischen Anlagen, sowie Umbaumassnahmen aller Art, keine Störungen im Geschäftsverkehr der Firmenrepräsentanzen verursachen, werden Betriebs-Aufzüge je Einheit erforderlich, sowie eine befahrbare Technikebene  die sich durchgängig, in LKW-Höhe, vom ersten bis zum letzten, ob neu ob alt Gebäude erstreckt.

Bei Gleichwertigkeit der Erreichbarkeit handelt es sich um eine Strasse zur Versorgung, mit Parkraumzugang, Infrastruktur-Zentralen und Portale der Einheiten.

Für die Vorfahrt des Hotels wäre die Idealzufahrt vom Sachsendamm direkt ins Gebäude, als Einbahn, Ausfahrt über die neue Strasse.

Das stellt jedoch die Neue Strasse gleichzeitig in Frage. Denn, umgekehrt, einfahrt über die Torgauer und Ausfahrt über das Hotel, erübrigte die Neue Strasse. Allemal wenn die bereits 1902 festgelegte Strassenbegrenzung eingehalten werden würde.

Bleibt als Hotelvorfahrt die innere Erschliessung. Es werden zwei Strassen entlang der Gebäude erforderlich sein, vor dem Hotel eine Wendeschleife und eine Vorfahrt ist möglich.

Da der Grund des Hotels zwei Höhen hat, wird es komplizierter. Die Ausfahrtebene hat zum übrigen Terrain eine Differenz von -7 Meter. Eine wesentlich einfachere Variante ergibt sich aus der Anordnung der drei Untergeschossebenen, da die Ebene U2 direkt auf Höhe der Ausfahrt liegt. Genau hier ist sie auch vorgesehen !

 

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