Erdoelzeitalter (home)

Archiv / Logistik → Infrastruktur – Grössenordnung – Kostenschätzung

Hotel :Roter Faden: Einrichtungen des Nutzungskonzeptes,

Art und das Maß der baulichen Nutzung

Grössenordnung – Kostenschätzung

Entwurf und Konstruktion

Erste Überlegungen zur Realisierung des Projektes B-Plan 7-29 – EUREF :

In dem B-Plan sind sg. Baufelder eingezeichnet, die als „bebaubare Flächen“, als Parzellen gelten, die erworben werden können. Damit hat der Bauherr die Möglichkeit diese Rohparzellen zu verkaufen. Ohne einen Kontext und sicherer Erschliessung sind sie jedoch wertlos.

Nun obliegt es dem Bauherrn, das Innere des Areals, unter dem Aspekt der Vorfinanzierung, zu erschliessen und die Gebäude in einen attraktiven Zusammenhang zu bringen, so das potentielle Käufer Interesse daran finden.

Die Vorfinanzierung der äusseren Erschliessung obliegt ihm in jedem Fall. Dazu gehört die Planstrasse A mit der Unterführung der Ringbahn und allen anfallenden Problemen. Ein noch ausstehender „Erschliessungsvertrag“ mit dem Bezirk regelt dann das Verfahren. So wie dem Umbau der S-Bahnbrücke zur Aufnahme des Hotelneubaus.




Planung für 5 Firmenrepräsentanzen mit insgesamt 65.000 m² Geschossfläche

Planung, bezieht sich in erster Linie auf die vom Bauherrn im Vorfeld zu finanzierenden baulichen Vorbereitungen.

Da es sich um mehrere Parzellen handelt, kommen dem entsprechend viele zukünftige Bauherren in Betracht. Um sie für die Anlage zu interessieren, reicht es nicht aus, ihnen eine funktionale Simulation einer zukünftigen Situation vorzuführen. Der zukünftige Bauherr will wissen auf welchem Weg die visualisierte Situation erreicht werden soll.

Es muss folglich ein Weg gefunden werden, den die zukünftigen Bauherren nachvollziehen und akzeptieren können.

1. den Baubeginn dann zu setzen, wenn alle 5 zusammen sind. Damit hätte dann jeder die Sicherheit, das die Realisierung zügig voran geht.

2. das bereits mit der Findung eines ersten Bauherrn gebaut wird. Allerdings muss er befürchten, sehr lange mit seinem Gebäude allein dazustehen. Damit ist die Frage verbunden: „Wie sieht die Umgebung während dieser Zeit aus ?“

Wer ist Bauherr der restlichen 85.000 m² Geschossfläche und wer finanziert sie ?

Als Nutzungskonzept kann die folgende Aufzählung wahrlich nicht angenommen werden. Während man sich unter Firmenrepräsentanzen immerhin einen finanziell solventen  Eigentümer vorstellen kann, müssen die „Einrichtungen“ via Eintrittsgeld ihre Anlage finanzieren. Damit das auch funktioniert ist ein Konzept hilfreich und wäre damit auch vermittelbar.

Entsprechend der Aufzählung der Anlage 3 des städtebaulichen Vertrages, alle:

1 Hotel                               12.300 m²

3 Science Center /                                     Technologiepark                  17.450 m²

4,5,6,7,15a  Firmenrepräsentanzen /        Niederlassungen                                                                    (64.625 m²)

2,9,12,16   Denkmale:                                           Gastronomie /Creative Center                     ohne Flächenangabe

10 Denkmal :                                                      Messelbau : Euref Institut                                    ohne Flächenangabe

11 Denkmal : Gaskessel                                             Büro, Kongress, Konferenz                            30.800 m²

14 Conference Center         11.150 m²

15b Euref-Institut                  13.275 m²

Summe :                                84.975 m²

Summe alle :                       149.600 m²

Die Grösse der Flächen a+b, des Gebäudes 15 gehen aus den vorliegenden Unterlagen nicht hervor. Die Gesamtfläche wird durch 2 geteilt um mit dieser Zahl als „Annahme“ die Betrachtung vorzunehmen.


Anmerkung Gastronomie

Bei einer Beschäftigtenzahl von 5.000 ist es allgemein üblich eine Kantine bereit zu stellen. Das ist zwar eine soziale aber sehr nützliche Einrichtung. Damit werden die Leute an das Haus gebunden, schwirren nicht in der Gegend umher und sind wieder pünktlich zurück an ihrem Arbeitsplatz.

Zudem muss es eine Gastronomie mit hohem Niveau sein, denn Konferenz- und Kongressteilnehmer müssen und wollen versorgt werden.

Um die Leute in kürzester Zeit Abspeisen zu können, ist eine Grossküche erforderlich, deren Kapazität mindestens 3.000 Essen pro Stunde bereitstellen kann.

Der im Lageplan kenntlich gemachte Gastronomie Standort im Haus 12 würde zwar für eine Grossküche genügend Platz bieten, nicht jedoch auch für eine Kantine ausreichend sein.

Allerdings würde der Platz ausreichend sein um etwa ein kurzweiliges Bistro oder eine Cafeteria dort unterbringen zu können.

Zudem müsste es ein zentraler und besonderer Ort sein, der die Kantine aufnehmen kann und den bietet nur der Gaskessel.

Nichtpersonifizierte* Bauherren der Neubauten:

1 Hotel                             12.300 m²        8 %

3 Science Center /                                     Technologiepark                17.450 m²      12 %

4,5,6,7,15a  Firmenrepräsentanzen /       Niederlassungen                64.625 m²     43 %

11 Denkmal : Gaskessel                                       Büro,Kongress, Konferenz 30.800 m²      21 %

14 Conference Center        11.150 m²       7 %

15b Euref-Institut              13.275 m²       9 %

Summe :                            149.600 m²    100 %

=> Firmenrepräsentanzen     43 %

=> Bauherren, Nutzer offen 48 %

=> Euref-Institut                    9 %

*In Anbetracht des noch offenen B-Plan Verfahrens, liegen keine Angaben über die Nutzer vor. Allerdings werden gegenwärtig, März 2010, erhebliche Entkernungsarbeiten am 10. Denkmal :   Messelbau, vorgenommen.

Geschützter Bereich:

4,5,6,7,  Firmenrepräsentanzen /             Niederlassungen                 51.350 m²

9,12,   Denkmale:                                           Gastronomie /Creative Center ohne Flächenangaben

10 Denkmal :                                                      Messelbau : Euref Institut     ohne Flächenangabe

11 Denkmal : Gaskessel                                             Büro, Kongress, Konferenz 30.800 m²

Summe :                                82.150 m²   55 %

Daraus ergeben sich zwei Lösungsansätze: 1. Planung als Einzelbebauung; 2. die gesamte Bebauung als ein Stück zu betrachten, als einen Komplex.

Lösungsansätze

Lösungsansatz 1 „Einzelbebauungen“

Wie beim Bau eines Einfamilienhauses, jedoch mit der Massgabe das die Erschliessung für Fahrzeuge und Versorgungsleitungen auf dem Areal und für jede Parzelle funktionieren und die Lage der Stellplätze gesichert und nutzbar ist. Bei der Errichtung von mehr als einem Gebäude zur gleichen Zeit wird es kritisch. Das Anfahren der jeweiligen Baustellen beinhaltet immer eine Materiallieferung und kann nur in einem abgestimmten Zeittakt eines Zeitplanes geregelt werden.

Lösungsansatz 2 „Komplex“

Das aufstellen eines Zeitplanes wird auch hier erforderlich werden, jedoch wesentlich entspannterer Art. Durch die befahrbaren Untergeschosse gibt es mehrere Zufahrten pro Parzelle.

Damit die Installation und Wartung der technischen Anlagen, sowie Umbaumassnahmen aller Art, keine Störungen im Geschäftsverkehr der Firmenrepräsentanzen verursachen, werden Betriebs-Aufzüge je Einheit erforderlich, sowie eine befahrbare Technikebene  die sich durchgängig, in LKW-Höhe, vom ersten bis zum letzten Gebäude erstreckt.

Bei Gleichwertigkeit der Erreichbarkeit handelt es sich um eine Strasse zur Versorgung, mit Parkraum, Infrastruktur-Zentralen und Portale der Einheiten.

Für die Vorfahrt des Hotels wäre die Idealzufahrt vom Sachsendamm direkt ins Gebäude, als Einbahn, ausfahrt über die neue Strasse.

Das stellt jedoch die Neue Strasse gleichzeitig in Frage. Denn, umgekehrt, einfahrt über die Torgauer und Ausfahrt über das Hotel, erübrigte die Neue Strasse.

Bleibt als Hotelvorfahrt die innere Erschliessung. Es werden zwei Strassen entlang der Gebäude erforderlich sein, vor dem Hotel eine Wendeschleife und eine Vorfahrt ist möglich.

Da der Grund des Hotels zwei Höhen hat, wird es komplizierter. Die Ausfahrtebene hat zum übrigen Terrain eine Differenz von -7 Meter. Eine wesentlich einfachere Variante ergibt sich aus der Anordnung der drei Untergeschossebenen, da die Ebene U2 direkt auf Höhe der Ausfahrt liegt.

Grössenordnung

Um einen Eindruck der Baumassen zu bekommen:

Die Geschossfläche des Hochhauses Nr 7, das letzte in der Reihe auf Höhe des Kindergartens, beträgt 16.250 m². Teilt man diese Zahl durch 13 Meter, für die Tiefe und nochmals durch 5 die Anzahl der Geschosse eines Wohnhauses, dann ergibt das die Länge der Häuserfront und Baumasse der Cheruskerstrasse Nr. 23-34: 250 Meter.

Damit verbleibt ein Erschliessungsplatz von etwa einem zehntel, von dem, der in der Cheruskerstrasse einem Haus zur Verfügung steht. Damit ist das Erschliessungssystem permanent überlastet und ein zwingender Grund, die Infrastruktureinheiten zu zentralisieren oder eine Betriebsebene zu installieren.

Zu bedenken ist, das es sich zB. bei Strom um keine Zählertafel und einen Sicherungskasten handelt, sondern um eine eigene Trafostation. Die Anschlusseinheiten sind von einer wesentlich höheren Dimension, wodurch wiederum die baulichen Anforderungen ebenfalls grösser sind.

Der Parkraum pro Fahrzeug liegt zwischen zwanzig und dreizig Quadratmeter. Das sind bei 1.500 Fahrzeugen, unter Berücksichtigung von 30 % Konstruktionsfläche,  39.000 bis 58.500 Quadratmeter Parkraumfläche. Damit wird eine zweite Parkebene erforderlich.

Stapelsysteme können bei dieser Grössenordnung keine Abhilfe schaffen. siehe Stellplätze

Die Infrastruktureinheiten, das sind: Haupt-Übergabestation für Strom, Trafostation als Anschluss der einzelnen Einheiten, Anlage für Notstromaggregat, Heizungs- und Klimaanlage, Schmutzwasserhebeanlagen, Pumpanlagen für Wasser, etc.

und ein Regen-Wasser-Auffangbecken, denn es darf nicht in die öffentliche Kanalisation abgeleitet, sondern muss auf dem Areal versickert werden.

Planstrasse A

Die geplante Strasse oberirdisch anzulegen führt zu unzähligen Komplikationen.

Bei der Anordnung eines Tunnels hingegen würden alle Probleme entfallen und schon vom Ansatz her, über die Ausführung und während der Nutzung würden Probleme wie sie bei der Strasse anfallen, entfallen.

Die Untertunnelung bedarf zweier Kehren, der Südkehre, um Fahrzeuge nicht nur von der Autobahn aufnehmen zu können und der Nordkehre die fehlgeleitete Fahrzeuge ableitet. Allerdings wäre eine Nordkehre auch bei der Strassenlösung erforderlich, dann aber oberirdisch.

Zudem wäre mit der Anordnung von drei Tunnelröhren, eine für Euref, zwei weitere zur Anbindung an den Potsdamer Platz erforderlich, um die geplante Trasse ebenfalls als Tunnel zu einem späteren Zeitpunkt realisieren zu können.

Kostenschätzung

Das Verhältnis der Kosten von Rohbau zu Ausbau liegt bei 40:60. Der Anteil der im Kellerbereich liegt zu den oberirdischen Anlagen, liegt bei 1:2, also 3 Rohbau-Anteile.

Damit teilen sich die Rohbaukosten durch drei und ergeben als Vorfinanzierung 13 %.

Bei 500.000.000 €, beträgt die Vorfinanzierung 65.000.000 €,

bei 600.000.000 €, beträgt die Vorfinanzierung 78.000.000 €, für den Bauherrn.

Zuzüglich der neuen Planstrasse liegt die Vorfinanzierung bei 100.000.000.€.

Reine Spekulation, wenn nicht hier wo denn dann ?

Die Erstellungskosten liegen bei 4.000 €/m².

Findet der Bauherr 5 Käufer, die ihm den m² für 8.000 € abkaufen, dann ist seine Finanzierung gesichert und er kann ganz in Ruhe an seiner Euref rumbasteln. Ist alles fertig, dann verkauft er die zweite Charge für ebenfalls 8.000 €/m² oder mehr als Gesellschaften mit Firmenmantel. Er hat dann mal eben 600 Millionen im Sack und reicht auch für angemessene Trinkgelder im Vorfeld.

erdoelzeitalter.com