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Baudichte – GFZ

Posted in Baudichte - GFZ by ARCHITEKT Dipl.-Ing. Knut G Jeckstadt on 27. Oktober 2009

Die Art und das Maß der baulichen Nutzung

Ein unerschlossenes Areal

Das Gasag-Areal ist ein Arbeitsgebiet n. BO58. Es besitzt keine städtische Siedlungs-Struktur und kann nicht in eine Kategorie der BauNVO §17 eingeordnet werden.

Für das Gasag-Areal wurden keine Verkehrsflächen geplant und so kann eine Geschossflächenzahl nicht ermittelt, sie muss geschätzt, oder wie im Folgendem als Annahme getroffen, dargestellt werden !


Der Gesetzgeber geht bei der Berechnung der Geschossfläche, von der „hinter der Strassenbegrenzungslinie“, folglich ausserhalb des Baufeldes, liegenden Fläche aus und schliesst so die Erschliessungsflächen aus.

Verkehrsflächen müssen zur Berechnung der Geschossfläche von der Gesamtfläche abgezogen werden.

In der Abbildung wurden der Insel Strassen entnommen, um sie auf das Gasag-Areal zu projizieren. Damit hat man einen Vergleich einer entsprechenden Erschliessung, wie sie auf der „Insel. vorherrscht.

Die BauNVO wurde für erschlossene Grundstücke formuliert und ist ohne Strassenflächen auf das Gasag-Areal ohne Siedlungsstrukturen nicht anwendbar.

Um eine Vergleichbarkeit herstellen zu können, muss das Areal planerisch erschlossen, mit Strassen versehen werden, um die Verkehrs-Flächen ermitteln zu können.

Für den og. Vergleich zeigt sich, das bis zu 50 % der Erschliessung zuzuordnen ist, die jedoch in dem Vorgang B-Plan 7-29 nicht berücksichtigt worden sind.

So wurde eine Obergrenze GFZ 3 nach BauNVO § 17 Kerngebiet angenommen, die jedoch durch die Hinterziehung der notwendigen Verkehrsflächen, eine GFZ 6-7 ergibt !


Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg 2. Senat:

„Leitsatz 2. Flächen, die nach ihrem Zweck nicht für eine Bebauung vorgesehen sind, weil sie der straßenmäßigen Erschließung des Baugrundstücks dienen, dürfen bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche nach § 19 Abs. 3 S. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 2 BauNVO nicht mit einbezogen werden.“


Beispiel 1:

GASAG-Areal 50.000,00 m2
./. Erschliessung -15.000,00 m2
./. Bestand -7.000,00 m2
Brutto Bauland 28.000,00 m2 x 3 -> 84.000
Bei GFZ 3 = 84.000,00 m2 -Geschossfläche

Geplant sind: 163800 m² / 28000 = 5,85 als GFZ


Mit den zwei rot umrandeten Flächen ist der Vergleich gegeben:

Die Berechnung der GFZ im umliegenden Wohn-Bereich der Schöneberger Insel wird nicht mit einem Strassenanteil addiert um die Geschossfläche zu ermitteln !


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Die auf dem GASAG-Areal geplanten Gebäude bedürfen, wie auch die Gebäude der Insel, Verkehrsräume.

Nach der BauNVO dürfen diese Wege, wie auch bereits bebaute Flächen, nicht als bebaubare Fläche berechnet werden.

Die GFZ stellt eine vergleichbare Grösse dar, deren Charakter nur dann gewahrt wird, wenn eine „gleiche Berechnung“ vorgenommen wird.


Beispiel 2

Bei einer GFZ von 3 ist die Geschossfläche 72.000 m² – mit 164.000 m² dagegen läge die GFZ bei 7 !

Geschossfläche GFZ, als Maß berechnet sich n. BauNVO §20: aus der Gesamtfläche, abzüglich der Flächen die die einzelnen Gebäude umgeben und damit als Rettungs- und Erschliessungsflächen bezeichnet werden. Natürlich auch alle bereits bebauen Flächen.

Der Bauherr nimmt für sich in Anspruch, das er die Rettungs- und Erschliessungsflächen, so wie alle bereits bebauten Flächen nicht abzieht. Damit erreicht er eine um 100 Prozent höhere Bebaubare Fläche. Das Vorlegen einer Berechnung wird unterlassen.

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