Erdoelzeitalter (home)

- Die Art und das Maß der baulichen Nutzung -

Privates Projekt des Bauherrn  -  Umwandlung zu einem öffentlich rechtlichen B-Plan 7-29 in 3 Schritten :

I. : Priv.-Verträge - II. : Kerngebietsanmaßung III. : Darstellungskunst

BERLINER HANDBUCH „GENDER MAINSTREAMING IN DER STADTENTWICKLUNG“ BIETET ANREGUNGEN UND ENTSCHEIDUNGSHILFEN FÜR GENDERGERECHTE PLANUNG :

Ein unerschlossenes Areal

Für das Gasag-Areal wurden keine Verkehrsflächen geplant und so kann eine Geschossflächenzahl nicht ermittelt, sie muss geschätzt, oder wie im Folgendem als Annahme getroffen, dargestellt werden !

Der Gesetzgeber geht bei der Berechnung der GRZ für bauliche Anlagen, von den “hinter der Strassenbegrenzungslinie”, folglich ausserhalb des Baufeldes, liegenden Flächen aus und schliesst so die Erschliessungsflächen aus. 

In der Abbildung wurden der Insel Strassen entnommen, um sie auf das Gasag-Areal zu projizieren. Damit hat man einen Vergleich einer entsprechenden Erschliessung, wie sie auf der “Insel. vorherrscht. Die BauNVO wurde jedoch für erschlossene Grundstücke formuliert und ist ohne Strassenflächen auf das Gasag-Areal nicht anwendbar.

Das Gasag-Areal besteht aus vielen, unterschiedlich grossen Grundstücken ohne vorhandene oder geplante Strassenbereiche.

Die TorgauerStrasse ist mit einer Strassenbegrenzungslinie von 1902 versehen und die Flurstücke die in diesem Bereich liegen, wurden dem Land Berlin übertragen.

Nach der Planung des Bauherrn soll die Regulierung zurückgenommen werden. Zwar wurde die Strassenbegrenzungs-Linie in dem B-Plan 7-29 eingetragen, jedoch von den geplanten Baufeldern überbaut. Zudem sind es mindestens acht unterschiedliche Eigentumsverhältnisse, die in das Verfahren einbezogen werden müssten.

Um nun eine Vergleichbarkeit herstellen zu können, muss das Areal planerisch erschlossen, mit Strassen versehen, werden, um die unterschiedlichen Funktions-Flächen ermitteln zu können. Für den og. Vergleich zeigt sich, das 40 % der Erschliessung zuzuordnen wäre, die jedoch in dem Vorgang B-Plan 7-29 nicht berücksichtigt worden sind.

So wurde eine abweichende Obergrenze GFZ 3 angenommen, die jedoch bei der Berücksichtigung der Erschliessung, eine GFZ 7 ergeben würde !

Zitat : BauNVO § 20 Vollgeschosse, Geschoßflächenzahl, Geschoßfläche

(1) Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden.

(2) Die Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind.

(3) Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.

(4) Bei der Ermittlung der Geschoßfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.

Der Gesetzgeber hat die Parameter GFZ und GRZ eingeführt, weil damit eine Vergleichbarkeit besteht, gewisser massen als Indizes der Baudichte.

Mit zunehmenden oberirdisch angeordneten Baumassen, steigt die GFZ. Gleichzeitig wird aus organisatorischen Gründen die Verlagerung etlicher baulicher Anlagen als Funktionseinheiten in den Untergrund unumgänglich, damit steigt die GRZ.

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Die Indizes bestehen als Verhältniszahl, dem Verhältnis von

GRZ= Summe der Grundflächen aller baulichen Anlagen / Summe Grundstücksfläche,

GFZ=Summe aller oberirdischer Ebenen / Summe unbebaute Grundstücksfläche.

Zur Berechnung der GFZ werden nur oberirdische bauliche Anlagen mit allen Ebenen einbezogen.

Zur Berechnung der GRZ werden alle baulichen Anlagen mit ihrer Grundfläche einbezogen.

Für den Geltungsbereich des B-Plans 7-29 wurde der BauGB § 9 zwar ausser Kraft gesetzt, gleichwohl dient er den Protagonisten als nicht vorgelegter Beweis, also als bloße Behauptung, für die Einhaltung, der GFZ – Obergrenze für das Kerngebiet.

Berechnung n. BauNVO §20:

In den Beispielen 1+2, wurden der Berechnung Zahlen als Schätzung zu Grunde gelegt.

Um auf eine exakte GFZ zu kommen, ist es erforderlich die Planung mit Erschliessungsstrassen zu konkretisieren, auf Grund derer dann eine Berechnung möglich ist.

Auf dem Arbeitsblatt wurde das GASAG-Areal zusätzlich gespiegelt und mit seiner Längsseite an der Naumannstrasse ausgerichtet.

So können die Strassen der Insel als Beispiel-Erschliessung auf das Areal der Gasag übertragen werden.

Um die Erschliessung vergleichen zu können, wurden die Strassen die in das projizierte Gasag-Areal fallen, rot markiert. Diese und die gesamte Fläche wurden zeichnerisch berechnet und ins Verhältnis gesetzt. Damit ergibt sich eine GFZ von 7.

Schaut man sich die um1890 erstellten Wohnhäuser an dann sind die einst geschmähten Höfe geradezu grosszügig ausgelegt, während im Vergleich zu den Geplanten die meisten Räumlichkeiten im innern liegen und kein Tageslicht erhalten.

Die Strassenbreiten von 20 Meter auf der Insel wurden den Höhen von 19 Metern ihrer Häuser, mit Beachtung des Sonnen-Einfallwinkels angepasst, im Vergleich zu den Geplanten mit 12 Meter Abständen und Höhen von 30 bis 65 Meter, in denen kein Platz ist auch noch an Sonne zu denken, wirken sie geradezu wie aufwendige Alleen.

Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg 2. Senat:

“Leitsatz 2. Flächen, die nach ihrem Zweck nicht für eine Bebauung vorgesehen sind, weil sie der straßenmäßigen Erschließung des Baugrundstücks dienen, dürfen bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche nach § 19 Abs. 3 S. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 2 BauNVO nicht mit einbezogen werden.”

Beispiel 1:

Geplant sind: 163800 m² / 28000 = 5,85 als GFZ

Mit den zwei rot umrandeten Flächen ist der Vergleich gegeben:

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Die auf dem GASAG-Areal geplanten Gebäude bedürfen, wie auch die Gebäude der Insel, Erschliessungswege.

Nach der BauNVO dürfen diese Wege, wie auch bereits bebaute Flächen, nicht als bebaubare Fläche berechnet werden.

Die GFZ stellt eine vergleichbare Grösse dar, deren Charakter nur dann gewahrt wird, wenn eine “gleiche Berechnung” vorgenommen wird.

Beispiel 2

Bei einer GFZ von 3 ist die Geschossfläche 72.000 m² – mit 164.000 m² dagegen läge die GFZ bei 7 !

Geschossfläche GFZ, als Maß berechnet sich n. BauNVO §20: aus der Gesamtfläche, abzüglich der Flächen die die einzelnen Gebäude umgeben und damit als Rettungs- und Erschliessungsflächen bezeichnet werden. Natürlich auch alle bereits bebauen Flächen.

Der Bauherr nimmt für sich in Anspruch, das er die Rettungs- und Erschliessungsflächen, so wie alle bereits bebauten Flächen nicht abzieht. Damit erreicht er eine um 50 Prozent höhere Bebaubare Fläche. Das Vorlegen einer Berechnung wird unterlassen.